Pensionamento: consigli per la casa e l’ipoteca

Con l’età, cambiano le esigenze e i bisogni in relazione all'abitazione di proprietà e il reddito, che di solito diminuisce significativamente con la cessazione dell’attività lucrativa, può avere conseguenze sull'ipoteca. I seguenti consigli la aiuteranno a decidere correttamente.

L’ipoteca è ancora sostenibile?

Se il reddito diminuisce significativamente, le banche devono in linea di massima verificare se i criteri di sostenibilità sono ancora adempiuti. Un’ipoteca è considerata sostenibile solo se gli interessi e le spese accessorie non superano un terzo del reddito regolare. Le banche non effettuano tuttavia il calcolo con gli attuali tassi d'interesse bassi, bensì con un tasso d’interesse calcolatorio pari al 5 per cento e spese accessorie dell’1 per cento del valore venale. Se tale calcolo non quadra più, la banca può richiedere la riduzione dell’ipoteca. Se non si accantona abbastanza denaro a tal fine, nel peggiore dei casi si rischia la disdetta dell'ipoteca o la vendita forzata della casa di proprietà.

Consiglio: chiarisca al più tardi al compimento dei 55 anni d'età se la sua ipoteca resta sostenibile al momento del pensionamento.
 

Ammortizzare o meno l’ipoteca? 

Al momento del pensionamento viene versato l’avere di previdenza risparmiato. Con questo denaro, molti proprietari di abitazione desiderano rimborsare una buona parte della loro ipoteca. Essi ritengono di poter aumentare nuovamente l’ipoteca in caso di difficoltà finanziarie. Molte banche rifiutano tuttavia un aumento dell'ipoteca dopo il pensionamento poiché l’onere per gli interessi ipotecari e le spese accessorie sarebbe insostenibile rispetto al reddito dei pensionati. 

Consiglio: consideri che con il rimborso dell’ipoteca le imposte dovute saranno più elevate poiché potrà dedurre meno interessi passivi. Effettui un rimborso mantenendo un importo che le consenta di disporre ancora di riserve sufficienti per coprire costi imprevisti. Verifichi la possibilità di una rendita immobiliare se ha ammortizzato in larga misura la sua ipoteca e vuole aumentarla nuovamente. 

Fissare gli interessi ipotecari a breve o a lungo termine?

Molti proprietari di abitazione desiderano fissare il loro interesse ipotecario il più a lungo possibile. Anche in età avanzata alcuni proprietari stipulano ancora ipoteche a tasso fisso con durate di 10 o più anni. Ciò presenta diversi svantaggi: le ipoteche a tasso fisso sono di norma sensibilmente più costose sul lungo periodo rispetto alle ipoteche del mercato monetario.

L'estinzione anticipata di un’ipoteca a tasso fisso può comportare penali bancarie che possono arrivare a costare diverse decine di migliaia di franchi in un solo colpo. Alcune banche richiedono anche l’estinzione anticipata dell'ipoteca se il beneficiario del credito decede.

Consiglio: passate alle ipoteche del mercato monetario al più tardi a partire dal pensionamento. Tali ipoteche sono convenienti e i costi di una loro estinzione anticipata sono di solito gestibili. 

L'abitazione è adatta all’età?

Con l’età la casa diventa spesso troppo grande, le camere dei bambini rimangono vuote, le scale diventano un ostacolo e il giardino crea troppo lavoro. Spesso sono necessarie onerose ristrutturazioni per rendere l'abitazione adatta all’età. Le banche finanziano solo circa due terzi di questi costi, e oltretutto solo se un'ipoteca più elevata è sostenibile. 

Consiglio: in case di grandi dimensioni può essere vantaggioso inserire un'abitazione supplementare: i proventi della locazione migliorano il reddito e la sostenibilità. Nel caso di abitazioni più datate ubicate su grandi fondi di 1000 metri quadrati o più, può costituire un'opzione anche la demolizione dell’edificio e l'edificazione di più appartamenti di proprietà. Un appartamento può essere da lei utilizzato come residenza per la vecchiaia e gli altri appartamenti possono essere affittati o venduti. Un'analisi del potenziale mostra gli investimenti necessari, nonché i possibili prezzi di vendita o proventi dalla locazione.