La disdetta anticipata di un'ipoteca a tasso fisso può rivelarsi costosa
Un divorzio, un nuovo posto di lavoro o il decesso del partner possono costringere a vendere la propria casa e a disdire anticipatamente l’ipoteca a tasso fisso. In determinati casi, i creditori potrebbero esigere una cosiddetta indennità per scadenza anticipata che può ammontare anche a diverse decine di migliaia di franchi.
Se un’ipoteca a tasso fisso viene risolta prima del dovuto, la banca investe il credito ipotecario rimborsato per la durata residua sul mercato monetario o dei capitali. Se ottiene un interesse inferiore a quello dell’ipoteca, subisce una perdita che andrà appunto a carico del debitore.
Ipoteca: come cambiare offerente e modello
Un esempio concreto: una coppia sposata stipula un'ipoteca a tasso fisso a 10 anni con un tasso ipotecario del 2 percento. Dopo cinque anni la coppia divorzia e decide di vendere la casa risolvendo l'ipoteca. Se la banca ottiene sul mercato dei capitali un interesse dello 0,5 percento per i successivi 5 anni, la sua perdita è pari all'1,5 percento all'anno o al 7,5 percento sull'intera durata restante. Per un'ipoteca di 500'000 franchi ad esempio, questo si traduce nella significativa somma di 37'500 franchi.
Tuttavia, se i tassi d'interesse sul mercato dei capitali sono più alti del tasso ipotecario al momento della disdetta, la banca realizza un profitto in termini di interessi. È giusto condividere questi profitti con il contraente dell'ipoteca. La maggior parte delle banche però tiene questo denaro per sé. Ecco perché dovrebbe stipulare un'ipoteca a tasso fisso solo con un istituto che permetta ai contraenti di partecipare agli utili in caso di disdetta anticipata.
La maggior parte degli istituti di credito non rivela ai loro clienti a quale interesse possono tornare a investire il denaro. Spesso tali istituti calcolano anche un certo margine, a loro esclusivo profitto. Vale la pena richiedere un computo trasparente e trattare sui costi di uscita.
Chi vende una proprietà immobiliare può aggiungere l’indennità per scadenza anticipata ai costi d’investimento. Questo riduce l’utile di vendita sul quale grava l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
Alternative a una disdetta anticipata
Chi acquista un nuovo immobile in contemporanea alla vendita di quello vecchio può trasferire l’ipoteca vigente al nuovo oggetto. Di solito però questo non funziona, perché vendita e acquisto raramente coincidono. La banca dunque, in assenza di garanzie, potrebbe non riconfermare il credito – e finanziare due proprietà contemporaneamente non riesce a tutti.
Vi è anche la possibilità di trasferire l’ipoteca a tasso fisso al nuovo proprietario, a patto che, ovviamente, proprietario e acquirente siano d’accordo. Infatti, se quest’ultimo riesce a ottenere un’ipoteca più conveniente, si farà carico di quella vigente solo se il venditore pagherà la differenza degli interessi. Entrambe le parti riuscirebbero così a risparmiare parecchio denaro.
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