Ipoteca a tasso fisso alla vendita di una casa: vantaggi per acquirente e venditore
La vendita della propria casa di proprietà è spesso soggetta a tasse elevate. E se il venditore è costretto a risolvere la propria ipoteca a tasso fisso, può andare incontro a spese di scioglimento esorbitanti. In questi casi, una soluzione ponderata va a beneficio di tutti.
La via più semplice è trasmettere l'ipoteca a tasso fisso in corso al nuovo proprietario. Ciò funziona soltanto se il finanziatore dell'ipoteca e l'acquirente sono d'accordo con questo trasferimento. L'esperienza insegna: quanto più grande è l’interesse dell'acquirente all’immobile, maggiore sarà anche la probabilità che questi rilevi l'ipoteca.
E quello che hanno pensato anche i coniugi Rossi, i quali hanno deciso di traslocare in un appartamento in affitto più consono alle necessità della loro età. Per la loro casa di proprietà hanno trovato un acquirente disposto a versare il prezzo di 1 milione di franchi. L'acquirente non intende però farsi carico dell'ipoteca a tasso fisso pari a 500'000 franchi con un tasso del 2,3 percento e scadenza entro sei anni, dal momento che ha potuto stipularne una più conveniente.
Per i coniugi Rossi la situazione è irritante. Sciogliendo anticipatamente l’ipoteca a tasso fisso, la banca applica una "penale" di 69'000 franchi: Si tratta del cosiddetto indennizzo per scadenza anticipata, visto che per la restante durata dell'ipoteca alla banca vengono a mancare gli interessi del credito ipotecario investito sul mercato monetario.
I vantaggi di un prezzo di vendita più basso
Acquirente e venditore possono risparmiare parecchio denaro se i coniugi Rossi abbassassero il prezzo di vendita di 39'000 franchi, con la condizione che l’acquirente riprenda l’ipoteca a tasso fisso.
Vendere la proprietà al momento e al prezzo giusti
Siccome l'acquirente è disposto a riprendere l'ipoteca dei coniugi Rossi, questi ultimi risparmiano il costo per la risoluzione anticipata dell’ipoteca pari a 69'000 franchi. L'imposta sugli utili da sostanza immobiliare in questo caso aumenta leggermente poiché evitato l'indennizzo per scadenza anticipata, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare risulta maggiore. In sostanza, i coniugi Rossi risparmiano comunque 21'000 franchi (si veda la tabella).
L'acquirente risparmia 11'700 franchi netti, nonostante i suoi costi per gli interessi dell'ipoteca a tasso fisso siano maggiori rispetto a una stipula ipotecaria ex novo. Questo perché egli acquista l'immobile pagando 39'000 franchi in meno e, inoltre, deduce maggiori interessi sul debito ipotecario dal reddito imponibile rispetto a quanto avrebbe fatto stipulando un'ipoteca più vantaggiosa. Unico svantaggio: se dopo alcuni anni decidesse di vendere l'immobile a 1 milione di franchi o più, sarà tenuto a pagare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare sui 39'000 franchi di cui sopra.
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