Die vorzeitige Auflösung einer Festhypothek kann sehr teuer werden

Wird eine Festhypothek vorzeitig aufgelöst, legt die Bank die zurückbezahlte Hypothekarsumme während der Restlaufzeit am Geld- oder Kapitalmarkt an. Erhält sie dort weniger Zins als für die Hypothek, entsteht ihr ein Verlust, den sie dem Kreditnehmer in Rechnung stellt.

Sind die Zinsen am Kapitalmarkt zum Zeitpunkt der Auflösung hingegen höher als der Hypothekarzins, erzielt die Bank einen Zinsgewinn. Es ist nichts als fair, solche Gewinne mit den Hypothekarnehmern zu teilen. Allerdings behalten die meisten Banken dieses Geld für sich. Deshalb sollte man eine Festhypothek nur bei einer Bank abschliessen, die ihre Hypothekarnehmer am allfälligen Gewinn bei einer vorzeitigen Auflösung beteiligt.

Sind die Zinsen am Kapitalmarkt zum Zeitpunkt der Auflösung hingegen höher als der Hypothekarzins, erzielt die Bank einen Zinsgewinn. Es ist nichts als fair, solche Gewinne mit den Hypothekarnehmern zu teilen. Allerdings behalten die meisten Banken dieses Geld für sich. Deshalb sollte man eine Festhypothek nur bei einer Bank abschliessen, die ihre Hypothekarnehmer am allfälligen Gewinn bei einer vorzeitigen Auflösung beteiligt.

Die meisten Kreditinstitute legen ihren Kunden nicht offen, zu welchem Zins sie das Geld wieder anlegen können. Oft rechnen sie auch eine zusätzliche Marge mit ein. Es kann sich lohnen, eine transparente Abrechnung zu verlangen und die Höhe der Ausstiegskosten zu verhandeln. 

Wer eine Liegenschaft verkauft, darf die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten hinzuzählen. Das reduziert den steuerbaren Verkaufsgewinn.

Alternativen zur vorzeitigen Auflösung der Hypothek

Wer gleichzeitig eine neue Liegenschaft kauft, kann die bestehende Hypothek auch auf das neue Objekt übertragen. Das klappt aber oft deshalb nicht, weil Verkauf und Kauf zeitlich nicht zusammenpassen. Wenn die Bank keine Immobilie als Sicherheit hat, führt sie die Hypothek nicht weiter. Und zwei Liegenschaften gleichzeitig zu finanzieren, scheitert in der Regel an der Tragbarkeit. 

Es besteht auch die Möglichkeit, eine laufende Festhypothek auf die neuen Eigentümer zu übertragen. Allerdings müssen sowohl der Hypothekargeber als auch die Käufer damit einverstanden sein. Können die Käufer heute eine Hypothek günstiger aufnehmen, werden sie die bestehende Hypothek nur übernehmen, wenn der Verkäufer die Zinsdifferenz ausgleicht. Das lohnt sich, denn so können in der Regel beide Parteien viel Geld sparen.