Fest- oder Saron-Hypothek: Was ist besser?
Hypotheken mit fixer Laufzeit bieten zwar mehr Planungssicherheit. Mit einer Geldmarkthypothek bezahlt man aber meistens weniger Zinsen und bleibt flexibler.
Jahrelang konnte man Hypotheken für fast nichts abschliessen. Dafür verantwortlich waren die extrem tiefen Zinsen. Diese Zeiten sind vorbei. Die Zinsen sind gestiegen und Hypotheken teurer geworden. Das verunsichert viele Menschen in der Schweiz, die bald einen Kredit aufnehmen oder erneuern müssen. Sollen sie sich für eine Fest- oder eine Geldmarkthypothek (Saron) entscheiden? Oder die beiden Modelle kombinieren? Die richtige Wahl kann viel Geld ausmachen. Diese Fakten sollte man deshalb kennen:
Versicherung gegen höhere Zinsen
Der Zinssatz einer Festhypothek wird beim Vertragsabschluss für eine bestimmte Laufzeit fixiert. Bis zum Ablauf der Hypothek ändert er sich also nicht. Wählbar sind in der Regel Laufzeiten von einem bis zehn Jahren, teilweise auch mehr. Festhypotheken eignen sich vor allem für Kreditnehmer, für die Budgetsicherheit allerhöchste Priorität hat. Egal, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln: Mit der Festhypothek weiss man genau, wie viel man bis zum Ende der Laufzeit bezahlen muss.
Saron-Hypothek oder Festhypothek?
Festhypotheken rechnen sich aber nur, wenn die Zinsen nach dem Abschluss stark steigen und längere Zeit hoch bleiben. Die Festhypothek ist also eine Art Versicherung gegen höhere Zinsen.
Wenn die Zinsen wieder sinken, zahlt man den festgelegten Zins trotzdem weiter – bis die Hypothek ausläuft.
Lang anbinden kostet
Dazu kommt: Die kurzfristigen Zinsen sind in der Regel deutlich tiefer als die langfristigen. Geldmarkthypotheken waren deshalb in den letzten 30 Jahren praktisch immer günstiger als Festhypotheken. Wer zum Beispiel 2012 eine zehnjährige Festhypothek über 500’000 Franken aufnahm, zahlte in zehn Jahren insgesamt 94’000 Franken Zins (siehe Tabelle).
Eine Geldmarkthypothek über diesen Betrag kostete nur 40’000 Franken. Das entspricht einer Kostenersparnis von 54’000 Franken. Überhaupt waren Festhypotheken in allen Zehn-Jahres-Zeiträumen seit 1991 das teuerste Hypothekarmodell und Geldmarkthypotheken immer am günstigsten.
Banken und Hypothekenvermittler haben einen starken Anreiz, Festhypotheken zu empfehlen, denn an Festhypotheken verdienen sie mehr als an Saron-Hypotheken. Diese Mehrkosten muss dann der Kunde berappen.
Wenig Flexibilität
Festhypotheken haben einen weiteren Nachteil: Eine berufliche Veränderung, eine Scheidung oder eine schwere Krankheit kann dazu führen, dass man sein Eigenheim verkaufen und die Festhypothek vor dem Vertragsende auflösen muss. In so einem Fall verlangen die meisten Banken eine Entschädigung für den Zinsverlust, der ihnen bei der Anlage der zurückbezahlten Hypothek entsteht. Diese Entschädigung kann mehrere Zehntausend Franken kosten.
Saron folgt SNB-Zins
Bei Saron-Hypotheken hingegen sind die Kosten für eine vorzeitige Auflösung meist sehr überschaubar. Wie funktionieren diese Hypotheken? Ihr Basiszinssatz richtet sich stark nach dem Leitzins, den die Schweizerische Nationalbank (SNB) vorgibt. Erhöht die SNB ihren Leitzins, dann steigt auch der Saron-Zinssatz an. Senkt die SNB ihren Leitzins, wird auch die Saron-Hypothek günstiger. Der Zinssatz einer Saron-Hypothek wird aber nicht täglich angepasst, sondern in der Regel nur alle drei Monate, jeweils per Ende eines Quartals.
Hypothek abschliessen oder erneuern
Zum Basiszinssatz kommt ein Aufschlag der Bank hinzu. Die Höhe des Aufschlags richtet sich nach der Bonität des Kunden. Der Aufschlag liegt in der Regel zwischen 0,8 und 1,3 Prozent und bleibt während der Rahmenlaufzeit der Hypothek von meist drei oder fünf Jahren unverändert.
Saron-Hypotheken lohnen sich
Geldmarkthypotheken gibt es seit rund 30 Jahren. Lange waren sie vor allem unter dem Namen Libor-Hypothek bekannt. In den letzten 30 Jahren waren sie praktisch immer günstiger als Festhypotheken (Tabelle oben). Wer immer auf Geldmarkthypotheken setzte, konnte darum über die Zeit sehr viel Geld sparen.
Was viele Kreditnehmer aber abschreckt: Bei der Saron-Hypothek weiss man nicht, wie hoch der Zins in Zukunft sein wird. Die Hypothekarkosten können innert kurzer Zeit auch stark ansteigen. Es gibt aber mehrere Möglichkeiten, um sich vorzubereiten:
- Legen Sie regelmässig die Differenz zwischen Ihrem aktuellen Zins und dem langjährigen Durchschnittszins von beispielsweise 5 Prozent auf die Seite. Wenn die Zinsen steigen, können Sie auf diese Reserven zurückgreifen.
- Zeichnet sich ein starker Anstieg der kurzfristigen Zinsen ab, kann man die Saron-Hypothek in eine Festhypothek umwandeln. So profitiert man am längsten vom tiefen Zins. Bei den meisten Banken ist das jederzeit per Ende eines Quartals möglich.
- Oder kombinieren Sie Ihre Saron- von Anfang an mit einer Festhypothek. So ist ein Teil der gesamten Hypothekarsumme gegen einen starken Zinsanstieg geschützt. Mehrere Hypothekentranchen erschweren allerdings den Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut. Das schwächt die Verhandlungsposition gegenüber der Bank, wenn eine Tranche erneuert werden muss.
Variable Hypotheken sind teuer
Für variable Hypotheken entscheiden sich praktisch nur Liegenschaftsbesitzer, die eine kurzfristige Finanzierung benötigen, weil sie ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung demnächst verkaufen oder die Hypothek aus einem anderen Grund zurückzahlen möchten. Diese Hypotheken haben in der Regel keine feste Laufzeit und können nach einer Kündigungsfrist von drei oder sechs Monaten aufgelöst werden. Wie bei Saron-Hypotheken steigt und fällt ihr Zins mit dem allgemeinen Zinsniveau. Die Anpassung der Zinssätze ist aber sehr intransparent, meistens sind sie einiges teurer als Saron-Hypotheken.
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