Saron-Hypothek: Das sollten Sie wissen

Der Zinssatz von Geldmarkthypotheken richtet sich nach dem Saron (Abkürzung für Swiss Average Rate Over Night). Der Saron ist ein Schweizer Referenzzinssatz, der sich eng am offiziellen Leitzins der Schweizerischen Nationalbank orientiert. Auf diesen Basiszinssatz schlagen die Banken eine Marge, deren Höhe von der Bonität des Kunden abhängt. In der Regel liegt sie zwischen 0,8 und 1,3 Prozent.

Der Saron ist der durchschnittliche Zinssatz, zu dem sich Geschäftsbanken über Nacht gegenseitig Geld ausleihen. Er wird von der Börsenbetreiberin SIX auf der Basis tatsächlicher Transaktionen berechnet. Mit ihrer Geldpolitik sorgt die SNB dafür, dass der Saron möglichst nahe an ihrem Leitzins bleibt. Seit seiner Einführung bewegt sich der Saron denn auch in einem engen Band um den Leitzins der SNB herum, wie die Grafik unten zeigt.

Den aktuellen Saron-Zinssatz finden Sie hier auf der Internetseite der SNB.

Obwohl der Saron ein Zinssatz für eintägige Ausleihungen ist, wird der Zinssatz einer Saron-Hypothek nicht täglich angepasst, sondern in der Regel nur alle drei Monate jeweils zum Quartalsbeginn. Die Banken errechnen eine Art Durchschnittszinssatz für die jeweilige Zinsperiode, den sogenannten Compounded Saron. Das ist ein aufgezinster Saron, der aus einer Folge von eintägigen Saron berechnet wird.

Viele Banken geben den Zinssatz erst kurz vor Ablauf der Zinsperiode bekannt. Hypothekarnehmer erfahren daher erst sehr spät, wie viel sie für die vergangene Zinsperiode bezahlen müssen. Sie können sich aber zum Beispiel mit dem Rechner auf der Website der Schweizer Börse jederzeit über die Höhe des Compounded Saron für eine bestimmte Periode informieren.

Mit einer Saron-Hypothek profitieren Hausbesitzer von dem Umstand, dass die Zinssätze für kurze Laufzeiten im Normalfall tiefer sind als jene für lange Laufzeiten. So waren Geldmarkthypotheken (wie Saron-Hypotheken auch genannt werden) in der Vergangenheit über einen längeren Zeitraum betrachtet fast immer die mit Abstand günstigste Form der Hausfinanzierung. Wie der historische Kostenvergleich von Hypotheken zeigt, konnten Eigenheimbesitzer mit Geldmarkthypotheken in den letzten 30 Jahren sehr viel Geld sparen.

Der grösste Nachteil bei Saron-Hypotheken ist die Ungewissheit, wie hoch der Zins in Zukunft sein wird. Im Extremfall könnten die Hypothekarkosten innert kurzer Zeit stark ansteigen. Es gibt aber mehrere Möglichkeiten, um sich vor einem solchen Szenario zu schützen:

• Legen Sie den Differenzbetrag zwischen dem aktuellen Zins und dem langjährigen Durchschnittszins für Hypotheken von 5 Prozent regelmässig auf die Seite. Sollte der Zinssatz der Saron-Hypothek stark steigen, können Sie auf diese Reserven zurückgreifen.
• Zeichnet sich ein starker Zinsanstieg ab, kann man die Saron-Hypothek bei den meisten Anbietern jederzeit auf das nächste Quartalsende hin in eine Festhypothek umwandeln. Nutzen Sie beispielsweise den kostenlosen Hypozins-Alarm des VZ. Damit legen Sie eine Limite fest, bei der Sie Ihre Geldmarkt-Hypothek in eine Festhypothek umschichten möchten. Wird diese Limite überschritten, benachrichtigt Sie das Alarmsystem automatisch per E-Mail, sodass Sie rechtzeitig wechseln können.
• Kombinieren Sie eine Saron-Hypothek mit einer Festhypothek, ist zumindest ein Teil der gesamten Hypothekarsumme gegen Zinsanstiege geschützt. Diese Strategie hat aber unter Umständen den Nachteil, dass Sie nicht mehr einfach die Bank wechseln können und deshalb bei der Erneuerung einer Hypothek in einer schlechten Verhandlungsposition sind. Viele Banken lösen eine Teilhypothek nur dann ab, wenn sie spätestens nach zwei Jahren auch die restlichen Hypotheken übernehmen können.

Geldmarkthypotheken wie Saron-Hypotheken haben zudem den Vorteil, dass die Kosten einer vorzeitigen Auflösung oder Rückzahlung der Hypothek in der Regel überschaubar sind, während bei Festhypotheken schnell einmal Kosten von mehreren zehntausend Franken anfallen. Scheidung, Tod, Invalidität, berufliche Veränderungen und andere unerwartete Ereignisse können dazu führen, dass die Liegenschaft verkauft und die Hypothek vorzeitig aufgelöst werden muss.

Wenn Banken Hypotheken vergeben, kommen sie in einen Interessenkonflikt. Am liebsten empfehlen sie Festhypotheken, obwohl Geldmarkthypotheken in den letzten 30 Jahren meist deutlich günstiger waren. So kommt es, dass in der Schweiz schon seit Jahren nur gerade jede fünfte Hypothek in Form einer Geldmarkthypothek aufgenommen wird.

Wie erklärt sich das? Zum Kerngeschäft vieler Banken gehört das sogenannte Zinsdifferenzgeschäft. Das bedeutet: Banken legen kurzfristige Einlagen ihrer Sparer langfristig an – zum Beispiel in Festhypotheken. Weil das Geld in diesen Hypotheken viel länger gebunden ist, können die Banken dafür einen höheren Zins verlangen, als sie den Sparern für ihre Einlagen bezahlen. Darum empfehlen viele vor allem mittel- bis langfristige Festhypotheken und bieten die Geldmarkthypothek nur auf ausdrücklichen Wunsch an. Oder sie verlangen so hohe Zinsen dafür, dass sich die meisten Kunden für eine Festhypothek entscheiden.

Auch so genannte unabhängige Hypothekarvermittler empfehlen unisono langfristige Festhypotheken. In der Regel gilt: Je länger die Laufzeit der Hypothek ist, desto höher fällt die Provision für den Vermittler aus. Er hat also einen klaren Anreiz, möglichst langlaufende Festhypotheken zu empfehlen, weil er an diesen am meisten verdient.

Beim VZ empfehlen wir Ihnen immer die Hypothek, für die Sie langfristig am wenigsten bezahlen. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin für ein unverbindliches und kostenloses erstes Gespräch mit einer Fachperson im VZ in Ihrer Nähe.