Acquisto di un immobile a reddito: a cosa deve prestare attenzione
I prezzi delle case plurifamiliari sono aumentati notevolmente negli ultimi anni. Le ipoteche degli immobili a reddito potrebbero diventare già a breve più costosi – a seguito del pacchetto "Basilea III". Ciò rende ancora più importante per gli acquirenti proteggersi dalle perdite di valore e ottimizzare i rendimenti.
Le banche in genere finanziano un massimo del 75 percento del prezzo di acquisto degli oggetti di rendita; gli acquirenti devono quindi versare un anticipo di almeno il 25 percento. In molti casi, tuttavia, è necessario un capitale proprio maggiore, poiché subentra un obbligo di ammortamento qualora il rapporto prestito/valore superasse il 65 percento. Ciò significa che l'ipoteca deve essere ridotta al 65 percento del rapporto prestito/valore entro 10 anni. Il reddito da locazione spesso non è sufficiente a coprire tutti i costi (interessi, amministrazione, manutenzione e ammortamento) con un tasso d’interesse ipotecario figurativo del 5 percento e a soddisfare i criteri di sostenibilità finanziaria delle banche.
Consigli per l’acquisto di un immobile a reddito
La redditività di un investimento immobiliare dipende dal rendimento e dalla performance della proprietà. Si distingue tra rendimento lordo e rendimento netto. Il rendimento lordo corrisponde al rapporto tra il reddito da locazione e il prezzo di acquisto. Il rendimento netto indica quanto rimane del rendimento lordo dopo che sono stati dedotti tutti i costi. Non è raro che i potenziali acquirenti omettano i singoli costi nel calcolo del rendimento o che li sottovalutino.
Potrebbe non essere possibile trasferire tutti i costi di ristrutturazione agli inquilini. E se gestisce lei stesso la casa plurifamiliare, deve considerare le stesse tariffe di un amministratore o di un gestore immobiliare. Anche il rischio di sfitto dovuto al turnover degli inquilini viene spesso valutato erroneamente o addirittura trascurato.
Con una struttura di finanziamento ottimizzata (entità del capitale proprio o di quello preso in prestito) e la giusta strategia ipotecaria, è possibile aumentare il rendimento del capitale proprio investito. Questo si rivela particolarmente vero quando i tassi d’interesse per il capitale preso in prestito sono bassi.
Se i prezzi scendono, questo ha un doppio impatto sul proprietario immobiliare: in primo luogo, annulla il rendimento e, in secondo luogo, il creditore ipotecario può richiedere un capitale aggiuntivo per riportare il rapporto prestito/valore in linea con le proprie linee guida. Se l'acquirente non è in grado di fornire i fondi aggiuntivi, nel peggiore dei casi dovrà vendere la proprietà in un momento sfavorevole subendo così una perdita significativa.
Può quindi tornare particolarmente utile effettuare degli ammortamenti ipotecari volontari più consistenti. Ad esempio, se calcola un tasso d'interesse del 3,5 percento invece del 2,5 percento e risparmia la differenza, può accumulare riserve sufficienti per anticipare gli aggiustamenti di valutazione.
Le ipoteche per gli immobili a reddito diventeranno più costose
Nell'ambito del pacchetto di riforme "Basilea III", Consiglio federale e FINMA hanno deciso che dal 1° gennaio 2025 le banche dovranno rispettare nuove regole per la concessione delle ipoteche. Ciò riguarderà in particolare gli acquirenti e i proprietari di condomini con un finanziamento anticipato elevato. Pertanto, dall’entrata in vigore dei provvedimenti, le banche dovranno depositare una quantità significativamente maggiore di capitale proprio qualora il prestito sia superiore al 60 percento. In tal caso, i costi sostenuti dalle banche aumenteranno notevolmente. Questi costi aggiuntivi saranno scaricati sui clienti, nella forma di un tasso ipotecario più elevato.
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