Mehrfamilienhaus kaufen: Darauf sollten Sie achten
Die Preise für Mehrfamilienhäuser sind in den letzten Jahren stark gestiegen, und Hypotheken für Renditeobjekte dürften wegen «Basel III» schon bald einiges teurer werden. Umso wichtiger ist es heute für Käufer solcher Objekte, sich gegen Wertverluste abzusichern und die Rendite zu optimieren.
Die Banken finanzieren bei Renditeobjekten in der Regel maximal 75 Prozent des Kaufpreises; mindestens 25 Prozent müssen die Käufer also selber aufbringen. In vielen Fällen ist aber mehr Eigenkapital erforderlich, weil bei einer Belehnung von über 65 Prozent eine Amortisationspflicht besteht. So muss die Hypothek innerhalb von 10 Jahren auf 65 Prozent des Belehnungswerts reduziert werden. Die Mieteinnahmen reichen dann oft nicht aus, um bei einem kalkulatorischen Hypothekarzins von 5 Prozent alle Kosten (Zinsen, Verwaltung, Unterhalt und Amortisation) zu decken und die Tragbarkeitskriterien der Banken zu erfüllen.
Tipps für den Kauf einer Renditeliegenschaft
Ob sich die Investition in ein Renditeobjekt auszahlt, hängt ab von der Rendite und der Wertentwicklung der Immobilie. Man unterscheidet zwischen Brutto- und Nettorendite. Die Bruttorendite entspricht dem Verhältnis von Mietzinseinnahmen und Kaufpreis. Die Nettorendite zeigt auf, wie viel von der Bruttorendite nach Abzug aller Kosten übrig bleibt. Nicht selten lassen Kaufinteressenten bei der Kalkulation der Rendite einzelne Kosten weg oder setzen dafür zu tiefe Beträge ein.
Unter Umständen lassen sich nicht alle Renovationskosten auf die Mieter abwälzen. Und wer sein Mehrfamilienhaus selbst verwaltet, sollte dafür die gleichen Ansätze einkalkulieren wie ein Treuhänder oder Immobilienverwalter. Auch das Risiko von Leerständen wegen Mieterwechseln wird häufig falsch eingeschätzt oder gar vernachlässigt.
Mit einer optimalen Finanzierungsstruktur (Höhe des Eigen- bzw. Fremdkapitalanteils) und der Wahl der richtigen Hypothekarstrategie lässt sich die Rendite auf dem eingesetzten Eigenkapital steigern. Das gilt insbesondere dann, wenn die Zinsen für das Fremdkapital tief sind.
Wenn die Preise sinken, wirkt sich das für den Immobilienbesitzer gleich doppelt aus: Erstens macht das die Rendite zunichte, und zweitens kann der Hypothekargeber zusätzliche Eigenmittel verlangen, damit der Belehnungsgrad wieder seinen Richtlinien entspricht. Kann der Käufer die zusätzlichen Mittel nicht nachschiessen, muss er die Liegenschaft im schlimmsten Fall zu einem ungünstigen Zeitpunkt und mit grossem Verlust verkaufen.
Grössere freiwillige Amortisationen der Hypothek sind darum durchaus sinnvoll. Wer zum Beispiel anstatt mit 2,5 Prozent mit 3,5 Prozent Zins rechnet und die Differenz anspart, kann genügend Reserven bilden, um Bewertungskorrekturen vorweg zu nehmen.
Hypotheken für Mehrfamilienhäuser werden teurer
Bundesrat und Finma haben im Rahmen des Reformpaketes «Basel III» entschieden, dass Banken ab 1. Januar 2025 bei der Vergabe von Hypotheken neue Regeln einhalten müssen. Das werden vor allem Käufer und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern mit einer hohen Belehnung zu spüren bekommen. Die Banken werden ab dann deutlich mehr Eigenkapital hinterlegen müssen, wenn die Belehnung über 60 Prozent liegt. In so einem Fall steigen die Kosten, die der Bank entstehen, stark an. Diese Mehrkosten werden sie auf ihre Kundinnen und Kunden abwälzen und einen höheren Hypothekarzins verlangen.
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