Casa di proprietà e imposte: gli errori che fanno perdere denaro

Molte spese sostenute durante una ristrutturazione o un rinnovo possono essere dedotte dal reddito imponibile. È possibile far valere i costi effettivi per i lavori atti a preservare il valore o un importo forfettario. La deduzione forfettaria a livello federale e nella maggior parte dei Cantoni è pari al 10 percento del valore locativo per gli immobili di massimo dieci anni e al 20 percento per gli immobili più vecchi. A non poter essere dedotti sono i lavori che incrementano il valore dell’immobile. 

Attenzione: le ristrutturazioni spesso comprendono lavori atti a preservare il valore, quelli per incrementarlo così come le misure di risparmio energetico. La sostituzione del pavimento in linoleum con piastrelle di marmo, ad esempio, aumenta anche il valore – parte di questi costi non sono quindi deducibili. Lo stesso vale per la sostituzione di una cucina vecchia e semplice con una cucina moderna e lussuosa. In questi casi, il valore dei lavori va ripartito.

Tuttavia, tanti proprietari non riescono a ridimensionare l’onere fiscale. Anzi: nel corso degli anni pagano troppo a causa di errori inutili. Qui di seguito, gli errori più frequenti.  

Nessun giustificativo

Molti contribuenti si accorgono solo al momento della compilazione della dichiarazione d’imposta di non essere in grado di documentare le uscite destinate ai lavori atti a preservare il valore della proprietà. 

Consiglio: conservi ogni fattura. Senza giustificativi o ricevute si possono dedurre solo costi forfettari.

Deduzioni errate

Non è raro dover discutere con l’ufficio fiscale per stabilire quando una spesa è deducibile. Può essere di aiuto consultare gli elenchi cantonali che indicano le uscite che possono essere dedotte e quali no. Foto precedenti e successive alla ristrutturazione agevolano la documentazione dei costi. 

Consiglio: non è consentito dedurre le spese destinate a lavori atti a incrementare il valore della proprietà. Ma conservi i giustificativi: in caso di vendita, potrebbero tornare utili per ridurre l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

Nessuna pianificazione

Se si distribuiscono le ristrutturazioni più ingenti su più anni, si può risparmiare parecchio. Si è legittimati a rivendicare i costi di lavori atti a preservare il valore dell’immobile solo nell’anno di attuazione. Se superano il reddito imponibile, è possibile dedurne solo una parte. La coppia dell’esempio può dedurre nel 2025 solo 120’000 franchi, anche se ne ha investiti 130'000 (tabella).

Consiglio: lavori meno costosi andrebbero concentrati in un anno; negli altri anni si beneficia così della deduzione forfettaria.

Misure energetiche

I costi delle ristrutturazioni ad alta efficienza energetica sono spesso mal ripartiti. Va dedotto solo ciò che non è stato sovvenzionato. Inoltre, è possibile dichiarare le spese dilazionandole su tre anni, a condizione che superino il reddito imponibile. La coppia dell’esempio può dedurre 120’000 franchi nel 2026. I restanti 30’000 franchi potrà rivendicarli nel 2027.

Attenzione: se il valore locativo viene abolito, i costi di manutenzione e le misure energetiche non possono più essere dedotte. 

Consiglio: prima di iniziare i lavori di ristrutturazione, pianifichi attentamente come ottimizzare il coordinamento dei lavori atti a preservare il valore e delle misure di risparmio energetico. Questo è importante perché, nel migliore dei casi, è possibile interrompere la progressione fiscale in modo tale da ridimensionare o addirittura azzerare le imposte sul reddito. 

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