Finanziamento dell’abitazione di proprietà: aspetti da considerare
Chi vuole acquistare un’abitazione deve disporre di capitale e reddito sufficienti.
La maggior parte delle banche finanzia fino all’80 percento del prezzo di acquisto di un immobile. Ne consegue che almeno il 20 percento è a carico dall’acquirente. Di questo 20 percento, la metà deve provenire da fonti diverse dalla cassa pensioni. Se il prezzo di acquisto è più alto del valore dell’immobile determinato dalla banca, anche la differenza deve essere saldata attingendo a mezzi propri.
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I mezzi propri a cui ricorrere sono, oltre alla cassa pensioni, gli averi del pilastro 3a, i normali averi di risparmio o, ad esempio, anticipi sull’eredità o prestiti privati dei genitori. Le banche conteggiano i prestiti privati come capitale proprio se su di essi non maturano interessi e non devono essere rimborsati.
Quando si effettuano prelievi dell’avere previdenziale dalla cassa pensioni e dal pilastro 3a viene applicata un’imposta sul versamento di capitale. L’istituto di previdenza accredita il denaro direttamente alla banca ipotecaria. Le imposte dovute non possono quindi essere pagate utilizzando i fondi previdenziali prelevati. Anziché farsi versare l’avere della cassa pensioni, è possibile costituirlo in pegno presso la banca. Spesso è la variante migliore.
Perché venga concesso un finanziamento, oltre al capitale proprio necessario, deve essere anche garantita la cosiddetta sostenibilità finanziaria. Interessi, ammortamenti e spese di manutenzione non possono superare un terzo del reddito lordo. Tuttavia, le banche calcolano la sostenibilità non basandosi sui bassi tassi d’interesse attuali, bensì applicando un tasso a lungo termine del 4,5-5 percento. Inoltre, computano spese accessorie pari all’1 percento del valore dell’immobile. Per l’ammortamento va aggiunto un altro 1-1,25 percento della somma ipotecaria.
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La strategia ipotecaria adatta
Molti acquirenti di abitazioni si preoccupano maggiormente di trovare chi offre gli interessi ipotecari più vantaggiosi piuttosto che optare per la giusta strategia ipotecaria. La strategia ha un’incidenza considerevolmente maggiore sui costi degli interessi che non il confronto tra le offerte.
Per un’ipoteca a tasso fisso di 500'000 franchi a 10 anni, ad esempio, dal 2012 al 2022 si sono pagati complessivamente 94'000 franchi di interessi. Chi in questo lasso di tempo ha optato per un’ipoteca del mercato monetario ha versato ben 54'000 franchi in meno, come di mostrato dal confronto storico delle ipoteche.
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