Logement en propriété: les conditions à remplir pour le financement
Qui veut acquérir un logement en propriété doit disposer de fonds propres et de revenus suffisants.
La plupart des banques financent jusqu’à 80% du prix d’achat d’un bien immobilier. Il faut donc pouvoir financer au moins 20% par soi-même. La moitié de ces 20% doit provenir de ressources autres que la caisse de pension. Si le prix d’achat est supérieur à la valeur du bien telle que déterminée par la banque, il faut aussi payer la différence par ses propres moyens.
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En plus des avoirs de la caisse de pension, ceux du pilier 3a peuvent aussi être utilisés comme fonds propres, de même que l’épargne personnelle ou encore un avancement d’hoirie ou un prêt octroyé par les parents. Les banques comptabilisent les prêts en apport personnel à la seule condition qu’ils soient sans intérêts et non remboursables.
En cas de retrait des avoirs de prévoyance de la caisse de pension ou du pilier 3a, un impôt sur le retrait du capital est dû. Par ailleurs, l’institution de prévoyance verse l’argent directement à la banque ayant accordé l’hypothèque. Il n’est donc pas possible de payer les impôts avec les avoirs de prévoyance versés. Au lieu de retirer son avoir de la caisse de pension, il est possible de le donner en gage à la banque. C’est souvent la meilleure option.
Pour qu’un financement soit accordé, l’apport personnel ne suffit pas; les banques s’assurent aussi que le bien est financièrement supportable. Les intérêts, l’amortissement et les frais d’entretien ne doivent pas représenter plus d’un tiers du revenu brut. Or, pour déterminer si un prêt est supportable, les banques ne se basent pas sur les taux d’intérêt en vigueur, mais sur un taux à long terme compris entre 4,5 et 5%. Pour les frais accessoires, elles tablent sur 1% de la valeur de la propriété, et elles ajoutent encore 1 à 1,25% de la somme hypothécaire pour l’amortissement.
La bonne stratégie hypothécaire
De nombreux acheteurs se préoccupent davantage de trouver les taux hypothécaires les plus avantageux que de choisir la bonne stratégie hypothécaire. La stratégie a pourtant un impact beaucoup plus important sur la charge d’intérêts que le fait de comparer les offres.
Entre 2012 et 2022, pour une hypothèque fixe à dix ans de 500'000 francs, un emprunteur a par exemple déboursé un total de 94'000 francs en intérêts. Sur la même période, un emprunteur ayant opté pour une hypothèque du marché monétaire (aussi appelée hypothèque Saron) a payé 54'000 francs de moins, comme le montre la comparaison historique des coûts des hypothèques.
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