Ipoteche: dal 2025 le banche dovranno rispettare nuove regole
Il prossimo anno, il pacchetto di riforme "Basilea III" cambierà le regole per la concessione dei prestiti ipotecari. Le banche dovranno fornire più capitale proprio per ipoteche di una certa entità. Le conseguenze saranno avvertite anche da alcuni titolari di proprietà immobiliari.
Consiglio federale e FINMA, nell’ambito del pacchetto di riforme "Basilea III", hanno deciso che, a partire dal 1° gennaio 2025, le banche dovranno rispettare nuove regole per la concessione dei prestiti ipotecari. A seconda del prestito, esse dovranno depositare più o meno capitale proprio. Il prestito corrisponde all’entità dell’ipoteca rispetto al valore della proprietà immobiliare.
Questo comporta delle conseguenze per alcuni proprietari di immobili: la loro ipoteca potrebbe subire un rincaro. Vale la pena dunque informarsi per tempo.
Conseguenze per i proprietari di immobili
Oggi, se la banca classifica come rischio di prima categoria il destinatario di un prestito, questo in genere paga meno. La situazione non cambierà in futuro – ma non diventerà nemmeno più favorevole, anche con un anticipo più basso. Questo perché le banche devono affrontare costi di rifinanziamento più elevati e vogliono normalizzare i loro margini tornando all’epoca precedente agli interessi negativi.
Consigli per l’acquisto di un immobile a reddito
D'altro canto, chi non è classificato come rischio di prima categoria, a seguito del prestito elevato, oggi paga un supplemento di rischio che aumenterà a seconda dell’anticipo. Poiché la banca deve depositare più capitale proprio, chiederà un tasso di interesse più alto o rifiuterà il finanziamento. Va poi aggiunto che, per il calcolo del capitale proprio, in futuro non saranno più considerate garanzie aggiuntive quali, ad esempio, le assicurazioni sulla vita. Questo comporta spesso un prestito di entità più elevata.
Consiglio: verifichi se può intervenire sull’entità della sua ipoteca. Si rivolga alla sua banca se, ad esempio, ha ereditato del denaro o se ha eseguito lavori per incrementare il valore della sua proprietà.
Le conseguenze per i proprietari di condomini
Ad accusare il colpo, a seguito di un rincaro, saranno in special modo gli acquirenti e i proprietari di condomini. Già oggi, il finanziamento degli investimenti immobiliari è più rigoroso, perché vanno considerati anche i rischi di sfitto e di concentrazione come pure le possibili perdite di valore dovute all'aumento dei tassi ipotecari.
Per questo motivo, la maggior parte delle banche finanzierà massimo il 75 percento del prezzo di acquisto. Tale soglia, con il pacchetto di riforma "Basilea III", verrà a decadere. Tuttavia, se l’entità del prestito è superiore al 60 percento, anche le banche devono depositare una quantità di capitale proprio significativamente maggiore. In questo caso, i loro costi aumentano sensibilmente – a scapito dei clienti che si vedranno applicare un tasso ipotecario più elevato.
Nell’esempio della tabella in alto, l’ipoteca può ammontare al massimo a 3,425 milioni di franchi affinché il finanziamento risulti vantaggioso. L’acquirente di questo condominio deve quindi contribuire autonomamente con almeno il 31,5 percento del valore reddituale di 5 milioni di franchi.
Consiglio: se sta pensando di acquistare un condominio oppure vuole trasformare una proprietà, confronti attentamente gli utili, i costi e i rischi. Gli oggetti da locare sono particolarmente adatti quale fonte di reddito per gli investitori che dispongono di riserve sufficienti per coprire esigenze di capitale impreviste. Per ulteriori consigli in merito, consultare la scheda informativa gratuita.
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