Hypotheken: Ab 2025 müssen Banken neue Regeln einhalten
Mit dem Reformpaket "Basel lll" ändern sich nächstes Jahr die Regeln für die Kreditvergabe. Für gewisse Hypotheken müssen Banken mehr Eigenmittel hinterlegen. Die Folgen bekommen auch einige Wohneigentümer zu spüren.
Bundesrat und Finma haben im Rahmen von «Basel III» entschieden: Ab 1. Januar 2025 müssen Banken bei der Vergabe von Hypotheken neue Regeln einhalten. Je nach Belehnung einer Hypothek müssen sie mehr oder weniger Eigenkapital hinterlegen. Die Belehnung bezeichnet die Höhe der Hypothek im Verhältnis zum Wert der Liegenschaft.
Das hat auch Folgen für einige Wohneigentümer. Ihre Hypothek könnte in Zukunft teurer werden. Es lohnt sich darum, sich rechtzeitig zu informieren.
Folgen für Eigenheimbesitzer
Heute gilt: Wer von der Bank als erstklassiges Risiko eingestuft wird, zahlt er in der Regel weniger. Daran ändert sich nichts. Günstiger wird es aber auch nicht – selbst bei tiefer Belehnung. Denn die Banken sind mit höheren Kosten für die Refinanzierung konfrontiert und sie wollen ihre Margen wieder auf das Niveau vor den Negativzinsen normalisieren. Wer dagegen nicht als erstklassiges Risiko eingestuft wird, weil seine Belehnung hoch ist, zahlt heute einen Risikozuschlag – und dieser wird je nach Belehnungshöhe steigen. Weil die Bank mehr Eigenkapital hinterlegen muss, wird sie einen höheren Zins verlangen oder die Finanzierung ablehnen.
Tipps für den Kauf einer Renditeliegenschaft
Dazu kommt: Für die Berechnung der Eigenmittel werden künftig nicht mehr alle Zusatzsicherheiten wie beispielsweise Lebensversicherungen angerechnet. Oft führt das zu einer höheren Belehnung.
Tipp: Prüfen Sie, ob Sie die Belehnung Ihrer Hypothek verbessern können. Sprechen Sie mit Ihrer Bank, wenn Sie zum Beispiel Geld geerbt oder wertvermehrende Investitionen getätigt haben – und Ihr Eigenheim heute darum mehr Wert ist.
Folgen für Besitzer von Mehrfamilienhäusern
Teurer dürfte es vor allem für Käufer und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern werden. Die Finanzierung von Renditeimmobilien ist schon heute strenger, weil Leerstands- und Klumpenrisiken sowie mögliche Wertverluste durch höhere Hypothekarzinsen hinzukommen.
Darum finanzieren die meisten Banken maximal 75 Prozent des Kaufpreises. Diese 75-Prozent-Grenze fällt mit "Basel III". Allerdings müssen die Banken auch hier deutlich mehr Eigenkapital hinterlegen, wenn die Belehnung über 60 Prozent liegt. In so einem Fall steigen ihre Kosten stark – diese werden sie an ihre Kundinnen und Kunden weitergeben und einen höheren Hypozins verlangen.
Im Beispiel in der Tabelle oben kann die Hypothek höchstens 3,425 Mio. Franken betragen, damit die Finanzierung als tragbar gilt. Der Käufer dieses Mehrfamilienhauses muss also mindestens 31,5 Prozent des Ertragswerts von 5 Mio. Franken selber aufbringen.
Tipp: Vergleichen Sie Erträge, Kosten und Risiken sorgfältig, wenn Sie über den Kauf eines Mehrfamilienhauses nachdenken oder ein Grundstück entwickeln wollen. Als Einkommensquelle eignen sich Renditeobjekte vor allem für Investorinnen und Investoren mit ausreichenden Reserven, die sich leicht verflüssigen lassen, um auch einen unerwarteten Kapitalbedarf problemlos zu decken. Weitere Tipps dazu finden Sie im kostenlosen Merkblatt.
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