Hypothèques: à partir de 2025, les banques devront observer de nouvelles règles
L’année prochaine, le train de réformes "Bâle lll" va entraîner une modification des règles sur l’octroi de crédits. Les banques devront détenir davantage de fonds propres pour couvrir certains prêts hypothécaires. Quelques propriétaires immobiliers vont aussi en sentir le contrecoup.
Le Conseil fédéral et la Finma l’on décidé dans le cadre de "Bâle III": à compter du 1er janvier 2025, les banques devront observer de nouvelles règles lors de l’octroi de crédits hypothécaires. Selon le taux de nantissement d’une hypothèque, il leur faudra détenir plus ou moins de fonds propres. Le taux de nantissement désigne le montant de l’hypothèque par rapport à la valeur du bien.
Quelques propriétaires vont aussi en subir les conséquences. Leur hypothèque pourrait coûter plus cher à l’avenir. Il vaut donc la peine de s’informer à temps.
Conséquences pour les propriétaires
Aujourd’hui, quiconque est classifié par la banque dans les risques de premier ordre obtient en général de meilleures conditions. De ce côté-là, rien ne change. Le crédit hypothécaire n’en sera pas moins cher pour autant – même avec un taux de nantissement bas. Confrontées à l’augmentation des coûts de refinancement, les banques veulent en effet ramener leurs marges au niveau d’avant les taux négatifs. En revanche, ne pas être classifié dans le risque de premier ordre en raison d’un taux de nantissement élevé signifie aujourd’hui payer une prime de risque susceptible d’augmenter selon le taux de nantissement. Comme la banque doit détenir davantage de fonds propres, elle exigera un taux d’intérêt plus élevé ou refusera le financement.
Conseils pour l’achat d’un immeuble de rendement
En outre, à l’avenir, les garanties supplémentaires telles que les assurances-vie ne seront plus toutes prises en compte dans le calcul des fonds propres, d’où un taux de nantissement souvent plus élevé.
Conseil: vérifiez si vous pouvez améliorer le taux de nantissement de votre hypothèque. Discutez avec votre banque si vous avez, par exemple, hérité d’une somme d’argent ou réalisé des investissements qui rehaussent aujourd’hui la valeur de votre bien.
Conséquences pour les propriétaires d’immeubles locatifs
L’augmentation des coûts va surtout concerner les acheteurs et les propriétaires d’immeubles locatifs. Le financement des biens de rendement est d’ores et déjà plus restrictif, car il intègre les risques de vacance et de cumul ainsi que d’éventuelles dépréciations liées à la hausse des taux hypothécaires.
Pour cette raison, la plupart des banques financent 75% du prix d’achat au maximum. Ce plafond de 75% disparaît avec «Bâle III». Néanmoins, les banques doivent détenir beaucoup plus de fonds propres lorsque le taux de nantissement excède 60%. Dans pareil cas, leurs coûts sont en forte hausse – elles les répercutent sur leurs clients et exigent un taux hypothécaire plus élevé.
Dans l’exemple du tableau ci-dessus, l’hypothèque peut atteindre 3,425 millions de francs au maximum pour que le financement soit jugé supportable. L’acquéreur de cet immeuble locatif doit donc apporter lui-même au moins 31,5% de la valeur de rendement de 5 millions de francs.
Conseil: comparez revenus, coûts et risques avec soin si vous envisager d’acheter un immeuble locatif ou désirez valoriser un terrain. Les immeubles de rendement constituent une source de revenu intéressante, surtout pour les investisseurs qui disposent de réserves suffisantes, facilement convertibles en liquidités, pour faire face à un besoin imprévu en capital. Vous trouverez d’autres conseils dans la fiche technique sans frais.
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