Quando un’ipoteca è finanziariamente sostenibile?
Ottiene un’ipoteca solo chi soddisfa i necessari criteri di sostenibilità. Per calcolarla, le banche applicano parametri diversi e rigorosi.
Un’ipoteca è considerata sostenibile solo se interessi, ammortamenti e spese accessorie non superano un terzo del reddito regolare. Le banche però non calcolano la sostenibilità con l’interesse ipotecario attuale ma con uno fittizio – solitamente del 4,5 o del 5 percento. Questo perché vogliono accertarsi che il cliente sia in grado di permettersi l’immobile anche in caso di aumento degli interessi ipotecari.
Per i costi di manutenzione e le spese accessorie (riscaldamento, elettricità, assicurazioni, commissioni, riparazioni, ecc.), le banche di solito assumono, per costruzioni più recenti, lo 0,7–1 percento del valore della proprietà immobiliare (terreno ed edificio). Va aggiunto un ulteriore l’1–1,25 percento della somma ipotecaria per gli ammortamenti, in quanto la seconda ipoteca deve essere rimborsata completamente entro i successivi 15 anni.
Le banche applicano parametri diversi e rigorosi nel valutare la sostenibilità dell’ipoteca. Alcune, ad esempio, non includono al reddito eventuali bonus elevati per intero ma solo una parte di essi – a seconda del settore; oppure controllano il reddito in modo molto scrupoloso; non mancano nemmeno di ipotizzare, ad esempio, il cambiamento o la perdita del posto di lavoro, valutando criticamente se il beneficiario sarà in grado di ottenere le stesse entrate.
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In caso di coppie giovani, nel calcolare la capacità finanziaria, le banche deducono addirittura il reddito della moglie – o partner convivente – poiché presumono che la donna smetterà di lavorare all’arrivo di un figlio. Passibili di deduzione sono anche gli obblighi finanziari in corso, generati ad esempio da contratti di leasing o di prestito. È auspicabile dichiarare alla banca tutte le proprie entrate. Alcuni istituti di credito accettano come reddito regolare anche i proventi degli investimenti in titoli.
Cosa si può fare in assenza di sostenibilità?
I tassi ipotecari sono oggi relativamente bassi. Tuttavia, anche le persone con un reddito elevato, che potrebbero pagare gli interessi senza difficoltà, spesso, se manca capacità finanziaria, non riescono a ottenere alcuna ipoteca. Ad esempio, se il prezzo di acquisto di un immobile è pari a 1 milione di franchi, gli acquirenti hanno bisogno di un reddito regolare di almeno 180’000 franchi all’anno – considerando che dispongono del capitale minimo richiesto, vale a dire il 20 percento del valore.
Senza l’aiuto dei genitori, il sogno di una casa di proprietà rimane quindi irrealizzabile per la maggior parte delle giovani famiglie. I genitori possono, ad esempio, aumentare il capitale proprio dei figli con un anticipo sull’eredità o con un prestito che non debba essere né remunerato né rimborsato. Con il 40 percento di capitale proprio, il reddito minimo annuo necessario scende a 120’000 franchi.
Mancanza di sostenibilità una volta in pensione
Al pensionamento, il reddito in genere si riduce drasticamente e, solitamente, l’ipoteca non è più sostenibile finanziariamente. In questo caso, le persone interessate hanno diverse opzioni per evitare la vendita forzata della loro casa.
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