Wann ist eine Hypothek tragbar?
Nur wer die Tragbarkeitskriterien erfüllt, bekommt eine Hypothek. Die Banken wenden unterschiedlich strenge Massstäbe an, wenn sie berechnen, ob die Hypothek tragbar ist.
Eine Hypothek gilt als tragbar, wenn Zinsen, Amortisationen und Unterhaltskosten zusammen nicht mehr als ein Drittel des regelmässigen Einkommens ausmachen. Allerdings berechnen Banken die Tragbarkeit nicht mit dem aktuellen Hypothekarzins, sondern mit einem fiktiven Zins von meist 4,5 oder 5 Prozent. Sie wollen sicher sein, dass sich ihr Kunde die Liegenschaft auch bei höheren Zinsen noch leisten kann.
Für Unterhalts- und Nebenkosten (Heizung, Strom, Versicherungen, Gebühren, Reparaturen usw.) gehen die Banken bei neueren Bauten normalerweise von 0,7 bis 1 Prozent des Liegenschaftswerts aus (Land und Gebäude). Für Amortisationen kommen weitere 1 bis 1,25 Prozent der Hypothekarsumme hinzu, weil die zweite Hypothek innert 15 Jahren vollständig zurückbezahlt sein muss.
Die Banken wenden bei der Berechnung der Tragbarkeit unterschiedlich strenge Massstäbe an. Einige rechnen zum Beispiel hohe Boni nicht voll zum Einkommen, sondern je nach Branche nur einen Teil davon. Oder sie hinterfragen das Einkommen grundsätzlich mehr als andere. Sie denken zum Beispiel auch an einen Stellenwechsel oder -verlust und hinterfragen, ob der Kreditnehmer bei einem anderen Arbeitgeber gleich viel verdienen könnte.
Einige Banken ziehen bei jungen Paaren sogar das Einkommen der Ehefrau beziehungsweise der Lebenspartnerin bei der Tragbarkeitsberechnung ab. Sie gehen davon aus, dass sie ihre Stelle aufgibt, wenn das Paar eine Familie gründet. Auch laufende finanzielle Verpflichtungen, zum Beispiel aus Leasing- oder Darlehensverträgen, ziehen die Banken vom anrechenbaren Einkommen ab.
Legen Sie der Bank am besten sämtliche Einkünfte offen. Einige Kreditinstitute akzeptieren auch Einnahmen aus Wertschriftenanlagen als regelmässige Einkünfte.
Was kann man bei fehlender Tragbarkeit tun?
Die Hypothekarzinsen sind heute vergleichsweise tief. Trotzdem bekommen selbst Gutverdienende, die die Zinsen problemlos bezahlen könnten, aufgrund einer mangelnden Tragbarkeit oft keine Hypothek. Bei einem Kaufpreis von 1 Million Franken benötigen Käufer ein regelmässiges Einkommen von mindestens 180’000 Franken im Jahr, wenn sie nur über die im Minimum verlangten 20 Prozent Eigenmittel verfügen.
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Ohne Hilfe der Eltern bleibt der Traum vom Eigenheim daher für die meisten jungen Familien unerfüllt. Eltern können das Eigenkapital der Kinder zum Beispiel mit einem Erbvorbezug oder einem Darlehen aufstocken, das weder verzinst noch zurückbezahlt werden muss. Mit 40 Prozent Eigenkapital sinkt das für die Tragbarkeit erforderliche Einkommen im vorherigen Beispiel auf 120’000 Franken.
Mangelnde Tragbarkeit im Alter
Mit der Pensionierung sinkt das Einkommen in der Regel deutlich. Oft ist dann die Hypothek nicht mehr tragbar. Betroffene haben in einem solchen Fall verschiedene Möglichkeiten, um einen Zwangsverkauf des Eigenheims abzuwenden.
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