Une hypothèque doit être financièrement supportable

Une hypothèque est considérée comme financièrement supportable lorsque le montant cumulé des intérêts, amortissements et frais d’entretien ne représente pas plus d’un tiers du revenu régulier. Or, pour déterminer si un prêt est supportable, les banques ne se basent pas sur les taux d’intérêt en vigueur, mais sur un taux d’intérêt fictif généralement compris entre 4,5 et 5%. Elles veulent ainsi s’assurer que leur client honorera ses engagements même si les taux remontent.

Pour estimer les frais d’entretien et les frais accessoires d’une nouvelle construction (chauffage, électricité, assurances, taxes, réparations, etc.), elles utilisent généralement un taux compris entre 0,7 et 1% de la valeur de la propriété (terrain et bâtiment). Pour les amortissements, il faut compter en plus un montant compris entre 1 et 1,25% de la totalité du crédit hypothécaire, car l’hypothèque de 2e rang doit être entièrement amortie dans un délai de 15 ans.

Les banques adoptent des critères plus ou moins stricts pour déterminer la charge supportable. Certaines n’incluent pas la totalité des bonus dans le revenu, en fonction du secteur d’activité dans lequel travaille le client. Ou elles examinent la structure du revenu jusque dans le moindre détail. Elles envisagent par exemple le changement ou la perte d’emploi et se demandent si leur client aurait un salaire identique chez un autre employeur.

Dans le cas de couples jeunes, certains établissements déduisent même le revenu de l’épouse ou de la concubine pour calculer la charge financière supportable. Ils partent du principe qu’elle quittera son emploi dès que le couple fondera une famille. Les banques déduisent aussi du revenu les engagements financiers courants résultant de contrats de leasing ou de prêt.

Le mieux est de faire état de tous vos revenus à votre banquier. Certains établissements de crédit assimilent d’ailleurs le rendement des placements en titres à un revenu régulier.

Que faire en cas de capacité financière insuffisante?

À l’heure actuelle, les taux hypothécaires sont relativement bas. Pourtant, même les personnes avec un bon salaire à même de payer sans problème les intérêts n’obtiennent souvent pas d’hypothèque en raison d’une capacité financière insuffisante. Pour un prix d’achat d’un million de francs, les acheteurs doivent percevoir un revenu régulier d’au moins 180’000 francs par an s’ils ne disposent que des 20% de fonds propres requis.

Sans l’aide de leurs parents, le rêve de devenir propriétaire demeure inaccessible pour la plupart des jeunes familles. Les parents peuvent par exemple renflouer les fonds propres des enfants par un avancement d’hoirie ou un prêt sans intérêt qui ne doit pas être remboursé. En reprenant l’exemple précédent, des fonds propres de l’ordre de 40% permettent de réduire à 120’000 francs le revenu annuel régulier nécessaire pour supporter la charge financière.

Capacité financière insuffisante à l’âge de la retraite

La retraite s’accompagne généralement d’une baisse considérable des revenus. Souvent, l’hypothèque n’est plus supportable financièrement. Dans pareil cas, les personnes concernées disposent de plusieurs possibilités pour éviter la vente forcée de leur bien.