Sostenibilità finanziaria delle case plurifamiliari
Chi desidera investire in un immobile di rendita, come una casa plurifamiliare, mediante un'ipoteca, spesso ha bisogno di un capitale significativamente superiore al 25 percento per soddisfare i criteri di sostenibilità finanziaria della banca.
La maggior parte delle banche generalmente finanzia gli immobili di rendita fino al 75 percento del prezzo di acquisto. In molti casi, tuttavia, è necessario un capitale proprio maggiore, poiché l’ipoteca deve essere ridotta al 65 percento del rapporto prestito/valore nell’arco di 10 anni.
Il reddito da locazione spesso non è sufficiente a coprire tutti gli altri costi, come gli interessi, l'amministrazione e la manutenzione, oltre alle rate di ammortamento obbligatorie. Un’ipoteca è conveniente per la banca solo se, con un tasso di interesse ipotecario figurativo del 5 percento, il risultato finale è un flusso di cassa positivo.
Nell'esempio riportato nella tabella sottostante, l’ipoteca non deve superare i 3,425 milioni di franchi affinché il finanziamento sia considerato conveniente. L'acquirente di questa casa plurifamiliare deve quindi raccogliere in autonomia almeno il 31,5 percento del valore di reddito di 5 milioni di franchi.
La struttura del finanziamento influisce notevolmente sulla redditività dell'investimento. Con un livello ottimale di finanziamento del debito e la giusta strategia ipotecaria, il rendimento del capitale proprio è significativamente più alto.
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