Immeubles locatifs et capacité d’endettement
Ceux qui souhaitent financer un objet de rendement tel qu’un immeuble locatif à l’aide d’une hypothèque ont souvent besoin de bien plus que 25% de fonds propres pour remplir les critères de capacité financière fixés par les banques.
La plupart des banques financent généralement jusqu’à 75% du prix d’achat d’un objet de rendement. Souvent, il faut apporter davantage de fonds propres, car l’hypothèque doit être réduite à 65% de la valeur de nantissement dans un délai de dix ans.
Les revenus locatifs ne suffisent alors souvent pas à couvrir, outre les amortissements obligatoires, tous les autres frais tels que les taux d’intérêt, la gestion et l’entretien. La banque ne considère une hypothèque supportable que si l’emprunteur présente au bout du compte un flux de trésorerie positif sur la base d’un taux d’intérêt calculé de 5%.
Dans l’exemple du tableau ci-dessous, l’hypothèque peut s’élever au maximum à 3,425 millions de francs pour que le financement soit considéré comme supportable. L’acquéreur de cet immeuble collectif doit donc apporter lui-même au moins 31,5% de la valeur de rendement de 5 millions de francs.
La structure de financement a une grande influence sur la rentabilité de l’investissement. En optant pour la bonne stratégie hypothécaire, le rendement sur les fonds propres est nettement plus élevé.
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Conseils pour l’achat d’un immeuble de rendement
Premier entretien sans frais
