Stima immobiliare: valutazione di case plurifamiliari

Secondo il metodo del valore di reddito, il reddito annuo netto da locazione (reddito lordo meno le spese accessorie come il riscaldamento, l'elettricità e l'acqua) viene diviso per un dato tasso di capitalizzazione composto dal tasso di interesse privo di rischio e da un supplemento per i rischi di mercato/di sfitto, i costi di amministrazione, il deprezzamento dovuto all’età e la manutenzione della proprietà. Il tasso di interesse di riferimento per gli investimenti privi di rischio è, ad esempio, il rendimento delle obbligazioni federali a 10 anni.

Più è basso il tasso di capitalizzazione, più aumenta il valore della proprietà. Con un tasso di capitalizzazione del 5 percento, il valore di reddito di una casa plurifamiliare con un reddito netto da locazione di 200’000 franchi all'anno è di 4 milioni di franchi.

Gli immobili a reddito si svalutano quando i tassi di interesse aumentano

Se il tasso di interesse privo di rischio aumenta di un punto percentuale, arrivando al 6 percento, il valore di reddito della proprietà in questione scende a 3,33 milioni di franchi. L'aumento dei tassi di interesse porta quindi a una perdita di valore.

Se i tassi di interesse ipotecari aumentano, i proprietari possono aumentare gli affitti. Tuttavia, gli affitti si basano sul tasso di interesse ipotecario di riferimento, che viene stabilito dal Governo federale su base trimestrale. Corrisponde al tasso di interesse medio ponderato di tutte le ipoteche in essere in Svizzera. Circa l'80 percento di tutte le ipoteche in Svizzera sono a tasso fisso.

Una buona parte di queste ipoteche non verrà rinnovata per diversi anni. Un aumento dei tassi di interesse influisce sul tasso di interesse di riferimento e in seconda battuta sul reddito da locazione con un certo scarto temporale.