Das sind die guten und schlechten Nachrichten für Wohneigentümer
Die Nationalbank hat seit dem Frühling den Leitzins zweimal gesenkt. Das wirkt sich auch auf die Hypothekarzinsen aus. Welches Modell profitiert tatsächlich davon?
Die gute Nachricht zuerst: Die Schweizerische Nationalbank hat im Juni den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 1,25 Prozent gesenkt. Das hat zur Folge, dass Geldmarkt-Hypotheken (Saron) bereits Ende September – also zum nächsten Quartalsende – günstiger werden. Zudem dürfte es nicht die der letzte Zinsschritt gewesen sein. Die Finanzmärkte erwarten in den kommenden Monaten weitere Zinssenkungen. Sobald diese Realität werden, fallen die Kosten für eine Saron-Hypothek weiter nach unten.
Bei Festhypotheken sieht es anders aus: Wer eine bestehende Festhypothek hat, muss bis zum Ende der Laufzeit den fixierten Zins zahlen. Er profitiert frühestens dann vom tieferen Zinsniveau in der Schweiz, wenn das Ende der Laufzeit erreicht ist.
Saron-Hypothek oder Festhypothek?
Wer hingegen in den kommenden Monaten eine Festhypothek abschliessen oder eine bestehende verlängern möchte, sollte Folgendes beachten: Die Zinssätze von Festhypotheken reagieren nicht nur auf tatsächliche Änderungen des Leitzinses, sondern auch auf die erwartete Zinsentwicklung. Da der Markt schon seit einiger Zeit mit tieferen Zinsen rechnet, ist ein erheblicher Teil der realisierten und erwarteten Zinssenkungen bereits in den Zinssätzen eingepreist.
Die schlechte Nachricht: Banken weiten ihre Margen zum Teil massiv aus. Warum? Banken nutzen einerseits Obligationen und Pfandbriefe, um Festhypotheken zu vergeben. Dort sind die Preise stark gestiegen. Die höheren Kapitalkosten geben sie an ihre Hypothekarkunden weiter. Zudem legen Banken kurzfristige Spareinlagen langfristig in Festhypotheken an. Dafür bekommen Sparer einen Zins. Doch während dieser Zins sinkt, bleiben die Hypozinsen hoch. Wer also ein Konto und eine Hypothek hat, wird gewissermassen doppelt bestraft.
Wer tendenziell mit sinkenden Zinsen rechnet, wählt am besten eine Geldmarkthypothek. In der Vergangenheit war das in praktisch allen Zehn-Jahres-Perioden die günstigste Lösung. Alternativ lassen sich auch beide Hypothekarmodelle kombinieren, indem man nur einen Teil fest aufnimmt und den Rest über eine Geldmarkt-Hypothek abdecket.
Für Käufer und Eigentümer von hochbelehnten Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern könnte es noch teurer werden. Ab dem 1. Januar 2025 müssen Banken für Belehnungen ab 60 Prozent viel mehr Eigenmittel hinterlegen als bisher (Basel III). Ihre Kosten steigen dadurch stark an. Das geben sie ebenfalls an ihre Kunden weiter, indem sie einen höheren Hypothekarzins verlangen. Auch bei vermieteten Eigentumswohnungen werden die Schrauben angezogen. Es lohnt sich darum, wenn man sich gut informiert.
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