Buone e cattive notizie per i proprietari
La BNS ha abbassato il tasso di riferimento tre volte a partire dalla primavera, il che ha avuto un impatto anche sui tassi ipotecari. Quale modello ipotecario ne trae effettivamente vantaggio?
Prima le buone notizie: a settembre, la Banca nazionale svizzera ha ulteriormente abbassato il tasso di riferimento di 0,25 punti percentuali, portandolo all'1 percento. Di conseguenza, le ipoteche del mercato monetario (Saron) diventeranno più convenienti già dalla fine di dicembre, ossia al termine del prossimo trimestre.
La situazione è diversa per le ipoteche a tasso fisso: i rispettivi contraenti devono pagare il tasso d'interesse fisso fino alla fine della durata dell’ipoteca. Potranno beneficiare del livello di tasso d'interesse più basso in Svizzera non prima di questo termine.
Ipoteca Saron o a tasso fisso? Come prendere la decisione giusta
Tuttavia, chi vuole sottoscrivere un'ipoteca a tasso fisso o estendere quella esistente nei prossimi mesi, dovrebbe tenere presente quanto segue. I tassi di interesse sulle ipoteche a tasso fisso reagiscono non solo alle variazioni effettive del tasso d'interesse fisso, ma anche all'andamento previsto dei tassi. Poiché il mercato prevede da tempo una riduzione dei tassi di interesse, una parte considerevole delle riduzioni dei tassi realizzate e previste è già stata conteggiata nei tassi di interesse.
La cattiva notizia: le banche stanno ampliando i loro margini, talvolta in modo considerevole. Perché? Da un lato, le banche stanno utilizzando bond e obbligazioni fondiarie per concedere ipoteche a tasso fisso. I prezzi sono aumentati notevolmente. Trasferiscono i costi di capitale più elevati ai debitori ipotecari. Inoltre, le banche investono i depositi a risparmio a breve termine in ipoteche a tasso fisso a lungo termine. I risparmiatori ricevono in cambio un interesse. Ma mentre questo tasso di interesse è in calo, i tassi ipotecari rimangono alti. Quindi chi ha un conto e un'ipoteca, viene penalizzato due volte, per così dire.
Chi si aspetta che i tassi di interesse scendano, farebbe meglio a optare per un'ipoteca del mercato monetario. In passato, questa è stata la soluzione più favorevole praticamente in tutti i periodi di dieci anni. In alternativa, è possibile combinare entrambi i modelli ipotecari, stipulando per una parte un'ipoteca a tasso fisso e coprendo il resto con un'ipoteca del mercato monetario.
Potrebbe diventare ancora più costoso per gli acquirenti e i proprietari di immobili e case plurifamiliari con un elevato rapporto prestito/valore. Dal 1° gennaio 2025, le banche dovranno depositare molto più capitale rispetto a prima se l’entità del credito ipotecario è pari o superiore al 60 percento (Basilea III). Di conseguenza, i loro costi aumenteranno notevolmente. Inoltre, le banche trasferiranno questo onere ai loro clienti, applicando un tasso ipotecario più elevato. Anche per le case plurifamiliari in affitto la situazione si fa critica. Pertanto, conviene informarsi a dovere.
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