Voici les bonnes et les mauvaises nouvelles pour les propriétaires immobiliers
La Banque nationale suisse a abaissé son taux directeur pour la deuxième fois depuis le printemps. Cela a aussi un impact sur les taux hypothécaires. Quel modèle tire son épingle du jeu?
La bonne nouvelle: la Banque nationale suisse (BNS) a abaissé en juin son taux directeur de 0,25 point de pourcentage à 1,25%. En conséquence, les hypothèques du marché monétaire (Saron) deviendront plus avantageuses d’ici fin septembre (fin de ce trimestre). En outre, cette baisse ne devrait pas être la dernière: les marchés financiers s’attendent en effet à d’autres abaissements des taux dans les prochains mois. Dès qu’ils se concrétiseront, les coûts d’une hypothèque Saron continueront de baisser.
La situation est différente pour les hypothèques fixes: les emprunteurs ayant une hypothèque fixe doivent payer le taux d’intérêt préalablement convenu jusqu’à l’échéance. Ils profitent du niveau plus bas des taux d’intérêt en Suisse au plus tôt lorsque l’échéance est atteinte.
Hypothèque Saron ou hypothèque à taux fixe?
En revanche, quiconque envisage de souscrire ou de prolonger une hypothèque à taux fixe dans les prochains mois devrait prendre note de ce qui suit: les taux d’intérêt des hypothèques fixes ne réagissent pas qu’aux changements effectifs du taux directeur, mais aussi à l’évolution attendue des taux. Étant donné que le marché table depuis quelque temps déjà sur des taux plus faibles, une partie importante des baisses réalisées et attendues est déjà intégrée dans les taux d’intérêt actuels.
La mauvaise nouvelle est que les banques augmentent parfois considérablement leurs marges. Pourquoi? Les banques ont recours à des obligations et à des lettres de gage afin de financer les hypothèques fixes. Or, les prix de ces deux instruments financiers ont connu une forte hausse. Les institutions bancaires répercutent les coûts plus élevés du capital sur leurs clients hypothécaires. En outre, les banques investissent à long terme les dépôts d’épargne à court terme dans des hypothèques à taux fixe. Les épargnants perçoivent ainsi des intérêts. Néanmoins, alors que ces intérêts baissent, les intérêts hypothécaires restent élevés. Si vous possédez à la fois un compte et une hypothèque, vous subissez pour ainsi dire une double peine.
Si vous pariez sur une baisse des taux, optez de préférence pour une hypothèque monétaire. Par le passé, cela constituait presque toujours la solution la plus avantageuse sur toutes les durées de dix ans. Il est également possible de combiner les deux modèles hypothécaires en ne souscrivant qu’une partie à taux fixe et le reste à taux Saron.
Pour les acheteurs et les propriétaires de maisons individuelles et d’immeubles collectifs à haut rendement, la facture pourrait être encore plus salée. À partir du 1er janvier 2025, les banques devront détenir beaucoup plus de fonds propres qu’auparavant si le taux de nantissement excède 60% (Bâle III). En conséquence, les coûts pour les banques vont fortement augmenter. Elles répercuteront ces hausses sur leur clientèle, en exigeant un taux d’intérêt hypothécaire plus élevé. La visse sera également resserrée pour les appartements en propriété loués. Dès lors, il vaut la peine de bien s’informer sur le sujet.
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