Immobilienbewertung: Substanzwert-Schätzung
Bei einer klassischen Schätzung besichtigen professionelle Immobilienschätzer das Objekt und erstellen einen ausführlichen Bericht zur Lage und zum Zustand der Liegenschaft. Für die meisten Immobilien liefern hedonische Schätzungen aber einen realistischeren Verkaufspreis.
Beitrag empfehlen
Das Honorar des Schätzers beträgt je nach Grösse des Objekts etwa 1000 bis 2000 Franken. Schätzer ermitteln den Wert von Eigenheimen aufgrund ihres Substanzwertes (auch Realwert genannt). Der Substanzwert ergibt sich aus dem Landwert und dem Zeitwert des Gebäudes. Der Zeitwert entspricht den Kosten, die anfallen würden, um die Liegenschaft genau in dem Zustand wieder zu erstellen, in dem sie sich bei der Schätzung befindet.
Bei jeder Schätzung wird der Verkehrswert leicht anders ausfallen, weil die persönlichen Vorlieben des Schätzers das Resultat genauso beeinflussen können wie die Interessen des Auftraggebers. Ein Auftraggeber, der seine Liegenschaft verkaufen möchte, ist natürlich an einem möglichst hohen Verkehrswert interessiert, ein Käufer an einem tiefen.
Der grösste Nachteil dieser Methode ist, dass sie die aktuelle Nachfrage nach dem spezifischen Objekt nicht genügend berücksichtigt. Der Wert, den ein Schätzer ermittelt, kann deshalb um einiges vom effektiven Marktwert abweichen. Die Banken stützen sich deshalb bei der Kreditvergabe meist auf einen hedonisch ermittelten Wert ab, weil diese Bewertungsmethode näher am Preis liegt, der sich bei einem Verkauf der Liegenschaft voraussichtlich erzielen lässt.
Eine klassische Bewertung mit einer Besichtigung vor Ort empfiehlt sich vor allem bei speziellen Immobilien wie Luxus- oder Liebhaberobjekten sowie Liegenschaften in abgelegenen Gegenden. Solche Objekte lassen sich oft nicht hedonisch bewerten, weil es keine ausreichenden Vergleichsdaten gibt. Die klassische Schätzung ist auch dann sinnvoll, wenn der Auftraggeber Einzelheiten über den Zustand seines Hauses oder über die Ausbaumöglichkeiten erfahren möchte.