Immobilienbewertung: Die hedonische Schätzung

Bewertet werden einzelne Kriterien, die beim Kauf einer Liegenschaft wichtig sind. Wer eine Immobilie sucht, entscheidet sich als Erstes für eine bestimmte Region oder Gemeinde, dann für die Anzahl Zimmer, den Baustil, den Ausbaustandard und zuletzt für die Ausstattung.

Bei einer hedonischen Bewertung werden Angaben zu diesen Kriterien mit denen von Tausenden Immobilien verknüpft, die in den letzten Monaten die Hand gewechselt haben und die mit dem Verkaufspreis in einer Datenbank erfasst sind. Die Resultate hedonischer Schätzungen liegen deshalb näher am Wert, der sich bei einem Verkauf der Liegenschaft voraussichtlich erzielen lässt, als klassische Schätzungen, die auf der Substanzwert-Methode beruhen. Zudem sind hedonische Schätzungen deutlich günstiger als klassische Schätzungen.

Hedonische Bewertungen können im Internet erstellt werden. Die Daten für die Schätzung erfassen Liegenschaftsbesitzer selbst. Dabei besteht allerdings die Gefahr, dass sie beispielsweise den Zustand der Immobilie, die Bausubstanz oder die Lage im Ort zu positiv bewerten. Das verfälscht das Resultat der Schätzung. Ein Beispiel verdeutlicht, welchen Einfluss etwa die Lage des Grundstücks auf den Preis einer Immobilie hat: Ein gut ausgebautes 5,5-Zimmer-Einfamilienhaus in Basel an bevorzugter Lage mit Aussicht und guter Besonnung, zentrumsnah und mit kurzen Distanzen zu Läden und Schule, hat einen Marktwert von 1,8 Mio. Franken. Ein identisches Haus an schlechterer Lage ist in Basel hingegen bereits für 1,3 Mio. Franken zu haben.

Es empfiehlt sich daher bei einer hedonischen Schätzung, die korrekten Parameter von einem Immobilienexperten ermitteln zu lassen. Das verteuert zwar die Schätzung, dafür erhält man einen realistischen Marktwert der Liegenschaft.