SNB-Zinssenkung bringt Bewegung in den Hypothekarmarkt

Gastbeitrag im HEV, April 2024

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat die geldpolitische Wende in Angriff genommen und im März den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 1,5 Prozent gesenkt. Dass ausgerechnet die SNB als erste der grossen westlichen Zentralbanken zu diesem Zeitpunkt zu einem solchen Schritt greift, hat fast alle überrascht - nicht nur die Finanzexperten, sondern auch die Immobilienbesitzer. Für sie stellt sich nun die Frage, was das Ende des Zinserhöhungszyklus für die Finanzierung von Immobilien bedeutet. 

Denn in der Regel müssen längerfristige Schulden höher verzinst werden als kurzfristige, weil das Ausfallrisiko mit der Laufzeit steigt und das Zinsänderungsrisiko mit einem Aufschlag abgegolten werden muss. Sobald sich die Zinskurve wieder abflacht, dürften Geldmarkt-Hypotheken tendenziell wieder günstiger sein als Festhypotheken.

Was bedeutet die Zinssenkung für Wohneigentümer?

Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer, die laufende Hypotheken haben, profitieren nicht umgehend von der Zinssenkung. Wer bereits eine Festhypothek hat, wird bis zum Ende der Laufzeit den vereinbarten Zins zahlen müssen. Bei Geldmarkt-Hypotheken wird die Zinssenkung erst nach der dreimonatigen Zinsperiode berücksichtigt. Anspruchsvoller wird es für jene, die eine auslaufende Hypothek erneuern oder einen Immobilienkauf finanzieren möchten. Denn der Kapitalmarkt geht davon aus, dass die SNB den Leitzins in den nächsten zwei Jahren noch mindestens zwei weitere Male senken wird (siehe Grafik unten). Das hätte auch spürbare Auswirkungen auf die Konditionen der unterschiedlichen Hypotheken. Umso wichtiger ist es, für sich eine Hypothekarstrategie zurechtzulegen, mit der man auch in unruhigen Zeiten ruhig schlafen kann.

Gute Ausgangslage für Saron

Am einfachsten ist die Ausgangslage für Geldmarkt-Hypotheken: Bei jede Zinssenkung vergünstigen sich diese im ungefähr gleichen Rahmen. Zudem bieten sie den grossen Vorteil, dass Immobilienbesitzer eine grosse Flexibilität haben. Man kann jederzeit aus einer Geldmarkt-Hypothek in eine feste Laufzeit mit fixierten Zinsen wechseln umgekehrt ist ein solcher Transfer nicht möglich. Wer also von weiterhin sinkenden Zinsen ausgeht, könnte vorerst zumindest einen Teil als Geldmarkt Hypothek aufnehmen. Werden die Zinsen tatsächlich im erwarteten Umfang gesenkt, könnte dies ein Zeitpunkt sein um die tieferen Hypothekarzinsen mit einer Festhypothek längerfristig an sich zu binden. 

Wer aber eine Festhypothek abschliessen möchte, sollte beachten, dass die Zinssätze von Festhypotheken im Gegensatz zu Geldmarkt-Hypotheken nicht ausschliesslich auf die Änderung des Leitzinses reagieren, sondern auch auf die erwartete Zinsentwicklung in der Zukunft. Das lässt sich zum Beispiel dann sehen, wenn Festhypotheken scheinbar ohne ersichtlichen Grund plötzlich günstiger werden. So ist davon auszugehen, dass der jüngste Zinsschritt der SNB bereits in den Wochen zuvor teilweise in die Konditionen der Festhypotheken eingepreist wurde. Aus dieser Perspektive ist derzeit der Abschluss von Festhypotheken nicht zwingend die beste Wahl.

Rein aus wirtschaftlicher Sicht ist in der Schweiz das Risiko klein, dass die Zinsen schon bald wieder ansteigen - und Festhypotheken spielen genau in einem solchen Szenario ihre grössten Stärken aus. Aus dieser Überlegung heraus ist es kaum ratsam, sich heute ausschliesslich über langjährige Festhypotheken zu verschulden.

Viel zielführender ist es, seine Hypotheken überlegt und mit strategischem Weitblick zusammenzustellen. Das geschieht in der Regel mit einem sinnvollen Mix aus verschiedenen Hypotheken sowie unterschiedlichen Laufzeiten. Dabei gilt als Grundregel, dass man einen so hohen Anteil an Festhypotheken nimmt, wie es nötig ist, um sich sicher zu fühlen, und die restlichen Anteile über Geldmarkt-Hypotheken finanziert. So behält man genügend Flexibilität, um zu reagieren, wenn sich die Situation an der Zinsfront wieder zuspitzt. Denn die vergangenen Jahre haben gezeigt, wie die veränderte geopolitische Lage das Umfeld innerhalb kurzer Zeit verändern kann.