Les pièges du contrat

La recherche de la maison de ses rêves est la partie la plus aisée de l’achat. Les choses sont plus sérieuses avec le contrat d’achat.

Ce document officiel établi par un notaire engage les deux parties. D’habitude, les vendeurs sont des professionnels de l’immobilier : courtier, architecte ou entreprise générale qui cumulent l’expérience, les connaissances et le vocabulaire spécialisés.

Il en résulte un déséquilibre car le contrat d’achat est en faveur du vendeur ; il contient des clauses qui risquent, par la suite, de générer des surcoûts importants au détriment de l’acheteur. Les points suivants du contrat d’achat doivent être examinés avec soin.

Garantie pour défaut

Si le contrat ne précise rien, le code des obligations s’applique. Sur cette base, les entreprises qui ont participé à la construction restent responsables pendant cinq ans des défauts cachés (ceux qui n’étaient pas visibles ou connus à la remise de l’ouvrage et qui sont constatés après coup). Pour les défauts qu’elles ont délibérément dissimulés à l’acheteur, cette garantie est portée à 10 ans.

Les acheteurs sont bien mieux protégés si leur contrat prévoit l’application de la norme SIA 118. Pour des défauts qu’ils constatent dans les deux ans suivant la remise du bien, ils peuvent en tout temps s’adresser directement à l’architecte ou à l’entreprise générale.

Le code des obligations exige en revanche que le défaut soit annoncé dès sa découverte.

Dans certains cas, l’entreprise générale cherche à se dégager de la garantie lors la remise des clés au lieu de le faire deux ans plus tard. La clause correspondante semble généralement anodine, stipulant par exemple que l’entrepreneur général se dessaisit de toutes les prestations de garantie en faveur du maître d’œuvre.

Attention aux conséquences de cette clause. Elle obligera par la suite l’acheteur qui constate un défaut à négocier lui-même avec les artisans. Et elle dégage l’entreprise générale de toute responsabilité en relation avec le dommage au cas où l’artisan concerné est tombé en faillite dans l’intervalle. L’acheteur ne devrait pas accepter une telle clause dans le contrat d’achat.

Pour des biens existants, le vendeur exclut en général toute responsabilité pour défaut. L’acheteur acquiert le bien dans l’état où il l’a vu lors de sa visite.

Le vendeur n’est responsable que des défauts qu’il a intentionnellement dissimulés à l’acheteur. Il est rarement possible d’en faire la preuve devant un tribunal. Il est donc utile de faire expertiser le bien en détail par un professionnel avant de signer le contrat d’achat.

Plans et cahier des charges

Les plans et le cahier des charges devraient être intégrés au contrat d’une nouvelle construction. Si tel n’est pas le cas, les parties risquent de se référer à des bases différentes en cas de litige. Le cahier des charges doit mentionner avec le plus de précision possible, les matériaux, les éléments de construction et les produits et les qualités utilisés, avec le prix de chaque élément.

C’est la seule façon pour l’acheteur de se faire une idée précise du standard d’exécution de la construction. Si au chapitre « Installation électrique », le descriptif indique raccordements standards, le maître d’œuvre ignore si chaque pièce comprendra une prise TV et une prise électrique. De même, les montants budgétés pour les revêtements de sols, les équipements de cuisine et des sanitaires sont souvent calculés dans le bas de la fourchette des prix possibles.

Si le budget prévoit seulement 15.000 francs pour la cuisine, p.ex., le dépassement est programmé. Un tel montant ne peut couvrir qu’une cuisine très simple avec des appareils bon marché. De même, un budget de 100 francs par m² de parquet est insuffisant. Le prix d’un parquet de qualité et d’apparence agréable débute en général à 130 francs le m².

Si l’on constate seulement au moment de la construction que le standard des équipements est insuffisant, cela peut coûter cher. Les vendeurs ont tendance à facturer au prix fort toute modification du projet original. Il faut aussi que les plans et le cahier des charges soient cohérents. Si les plans comprennent une cheminée qui n’est pas mentionnée dans le cahier des charges, cela peut générer des malentendus.

Définir la date d'entrée en possession

Le contrat d’achat devrait prévoir une date limite pour la remise du bien et des clés. Or il mentionne souvent que la remise du bien sera annoncée, p.ex., quatre mois à l’avance. Dans ce cas, l’acheteur ne peut pas se retirer du contrat si le projet de construction est retardé de plusieurs mois, voire plusieurs années.

Droits de gage et servitudes

L’acheteur reprend l’ensemble des droits de gage, servitudes et autres obligations liés au terrain mentionnés dans l’extrait du registre foncier. Les droits de gage peuvent être inscrits en faveur d’artisans ou d’entrepreneurs, ou d’autorités fiscales si le propriétaire du terrain leur doit encore de l’argent.

Parmi les servitudes les plus fréquentes se trouve le droit de voisinage à réduire la distance de retrait minimale pour construire sur une parcelle voisine. Dans ce cas, le voisin peut construire plus près de la limite du terrain que ne l’autorise le règlement des constructions communal en vigueur. Parmi les autres servitudes se trouve le droit de passage ou de circulation en faveur de piétons ou d’habitants du voisinage, sans oublier le passage de canalisations au bénéfice de la commune.

L’extrait du registre foncier que doit vous remettre le vendeur lorsque vous vous intéressez à un bien immobilier mentionne toutes les charges foncières et les servitudes liées au bien. Mais les néophytes n’en perçoivent pas toujours toutes les conséquences. En cas de doute, demandez un conseil professionnel.

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