Transmettre sa maison à ses enfants tout en évitant les conflits

De nombreux parents souhaitent, déjà de leur vivant, donner une maison ou d’autres actifs à leurs enfants. Sans une planification minutieuse, cela peut toutefois donner lieu à des problèmes inattendus. Il est donc important de bien prendre en compte les points suivants:

Compenser un avancement d’hoirie

Il arrive souvent que la valeur des actifs transmis de manière anticipée dépasse la part héréditaire revenant à l’enfant lors du partage successoral. Dans ce cas-là, ce dernier doit rembourser la différence à ses cohéritiers, ce qui peut le mettre en difficulté financière. C’est le cas surtout lorsque l’enfant a reçu un bien immobilier. En effet, le montant à rapporter, c’est-à-dire à compenser, se base sur la valeur de la maison au décès des parents. Bien souvent, celle-ci est nettement supérieure à la valeur du bien au moment de la transmission.

Conseil: déterminez, dans un testament ou dans un pacte successoral authentifié par notaire, comment l’avancement d’hoirie devra être compensé. Vous pouvez aussi libérer vos enfants partiellement ou totalement de leur obligation de compensation dès lors que vous respectez les réserves héréditaires légales. Cela entraine néanmoins une inégalité de traitement financier entre les enfants.

Protection du conjoint

Au décès de l’un des parents, le conjoint survivant est souvent confronté à la difficile tâche de devoir verser aux enfants les parts qui leur reviennent. S’il n’a pas les ressources pour le faire, il peut être contraint, dans le pire des cas, de vendre son logement.

Conseil: avant d’accorder un avancement d’hoirie à un enfant, assurez-vous de vous protéger, votre conjoint et vous, en vous favorisant au maximum. Pour ce faire, vous pouvez par exemple vous attribuer mutuellement la totalité des acquêts dans un contrat de mariage et réduire la part des enfants dans un testament.

Conséquences fiscales

La transmission du logement est souvent liée à des contre-prestations. L’enfant donataire peut par exemple reprendre l’hypothèque ou garantir à ses parents un droit d’habitation ou d’usufruit à vie. Attention toutefois: si la maison est grevée d’une hypothèque élevée, la dévolution peut être considérée comme une vente sur le plan fiscal, et non comme une donation. Il peut alors falloir s’acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers, voire de droits de mutation selon le canton.

Conseil: dans de nombreux cantons, il faut procéder à la donation d’au moins 25% de la valeur vénale du bien pour ajourner l’impôt sur les gains immobiliers. Si la contre-prestation est trop élevée par rapport à la donation, vous avez tout intérêt à réduire l’hypothèque en temps voulu ou à limiter dans le temps le droit d’usufruit ou d’habitation pour augmenter la valeur de la donation.

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