Imposta sugli utili da sostanza immobiliare – gli svantaggi di una vendita
Il fisco si ritaglia una grossa fetta dell’utile realizzato dalla vendita di un immobile. Pertanto, la vendita di un proprietà va predisposta in ogni dettaglio.
Spesso, quando si mette in vendita un immobile si può contare su un cospicuo utile. Cantoni e comuni applicano l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare sulla differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita.
L’onere fiscale dipende dall’ammontare dell’utile, dal domicilio e dal periodo di detenzione dell’immobile. Vendendo una proprietà immobiliare a Bellinzona dopo 10 anni e realizzando un utile di 500’000 franchi si pagherebbero 55’000 franchi di imposte; dopo 20 anni sarebbero 25’000 franchi (cfr. tabella).
Trova la tabella completa qui.
Si aggiungono altre imposte
L’imposta si applica sostanzialmente alla vendita dell’immobile, anche se in alcune circostanze può essere differita. Di seguito sono illustrati i casi più importanti.
Acquisto sostitutivo
In caso di vendita di un immobile a uso proprio, l’imposta può essere differita se l’utile viene investito «entro un termine adeguato» in una nuova abitazione in Svizzera. A seconda del cantone, tra la vendita della vecchia abitazione e l’acquisto di quella nuova non deve trascorrere un periodo superiore a due-quattro anni.
Attenzione: se la nuova abitazione risulta talmente economica da non prevedere l’investimento dell’utile ricavato dal vecchio immobile, l’imposta è dovuta già al momento dell’acquisto di quello nuovo.
Cessione
Generalmente, l’imposta sull’utile viene differita anche quando l’immobile viene ceduto anziché venduto. Questo capita spesso in casi di eredità, anticipi sull’eredità, donazioni, separazioni e divorzi.
Imposte sugli immobili
Attenzione: se in un secondo momento si decide di vendere l’immobile, si dovrà versare l’imposta differita – e questo in base alla differenza rispetto al prezzo di acquisto originario, non rispetto al prezzo pagato. Nel calcolo dell’imposta viene però conteggiata la durata di possesso del proprietario precedente.
Consiglio: all’imposta sull’utile si aggiungono anche le imposte per il passaggio di proprietà, il registro fondiario e le spese notarili. Si informi approfonditamente prima di vendere il suo immobile e chiarisca anche eventuali conseguenze.
In certi casi, con la vendita dovrà anche risolvere anticipatamente l’ipoteca, con costi di uscita che possono risultare molto elevati. Questo cosiddetto indennizzo per scadenza anticipata può essere conteggiato nel calcolo dell’imposta sull’utile e delle spese d'investimento, riducendo così l’utile imponibile della vendita.
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