Grundstückgewinnsteuer: Das sollten Sie wissen
Vom Verkaufsgewinn einer Liegenschaft schneidet sich der Fiskus ein Stück ab. Je kürzer die Besitzdauer, desto höher fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. Wer sein Eigenheim verkauft und innert einer bestimmten Frist ein neues kauft, muss den Gewinn unter Umständen nicht sofort versteuern.
Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?
Besteuert wird die Differenz zwischen dem Kauf- und dem Verkaufspreis. Zum Kaufpreis hinzuzählen darf man wertvermehrende Investitionen, aber zum Beispiel auch Maklerprovisionen, Inseratekosten, Handänderungssteuern sowie Notariatskosten und Kosten für die vorzeitige Auflösung der Hypothek.
Steuern auf Immobilien
Die Grundstückgewinnsteuer hängt von der Besitzdauer und vom Kanton ab. Meistens gilt: Je kürzer die Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf der Liegenschaft und je höher der Gewinn, desto höher ist die Steuer im Verhältnis zum Gewinn. Ein Beispiel: Ein Gewinn von 500’000 Franken wird in Bern bei einer Besitzdauer von 10 Jahren mit über 135’000 Franken besteuert. Nach 20 Jahren sind es noch rund 99’000 Franken.
Wie lässt sich die Grundstückgewinnsteuer reduzieren?
Je länger die Besitzdauer, desto geringer fällt die Grundstückgewinnsteuer aus. Wenn ein hoher Gewinn zu erwarten ist, kann es sich daher lohnen, mit dem Verkauf noch ein paar Jahre zuzuwarten, um von einem tieferen Steuersatz zu profitieren. Ab einer bestimmten Besitzdauer ist der maximale Steuerrabatt erreicht, im Kanton Zürich beispielsweise nach 20 Jahren, im Kanton Luzern nach 33 Jahren und im Kanton Bern nach 35 Jahren.
Sind im Kaufpreis Gegenstände wie Gartengeräte, Möbel oder ähnliches inbegriffen, sollten sie im Kaufvertrag separat aufgeführt sein. So werden sie nicht von der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Zudem sollte man nicht vergessen, wertvermehrende Investitionen, Maklerprovisionen, Inseratekosten, Handänderungssteuern, Notariatskosten sowie Kosten für die vorzeitige Auflösung einer Hypothek geltend zu machen, da sie den steuerbaren Grundstückgewinn reduzieren.
Wann entfällt die Grundstückgewinnsteuer?
In bestimmten Fällen wird die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort fällig, sondern aufgeschoben. Dazu gehören zum Beispiel Eigentumswechsel bei einer Erbschaft, einer Schenkung oder einem Erbvorbezug. Auch bei Handänderungen zwischen Ehepartnern, die im Zusammenhang mit dem Güterrecht stehen (zum Beispiel Wechsel des Güterstands) oder bei einer Trennung oder Scheidung wird die Steuer aufgeschoben.
Immobilie verkaufen: So finden Sie den passenden Makler
Doch aufgeschoben ist nicht aufgehoben: Wenn man die Liegenschaft später an einen Dritten verkauft, muss man die aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer nachzahlen – und zwar auf der Differenz zum ursprünglichen Kaufpreis, nicht etwa zum Übernahmepreis. Allerdings wird die Besitzdauer des vorherigen Eigentümers angerechnet.
Aufgeschoben wird die Grundstückgewinnsteuer bei selbst genutzten Liegenschaften auch dann, wenn der Verkaufserlös "innert einer angemessenen Frist" in ein neues Eigenheim in der Schweiz investiert wird (so genannte Ersatzbeschaffung). Je nach Kanton dürfen höchstens zwei bis vier Jahre zwischen dem Verkauf der alten und dem Kauf der neuen Liegenschaft verstreichen. Wer ein neues Eigenheim gekauft hat, muss sein altes in der Regel innert ein bis zwei Jahren verkaufen, damit die Steuer aufgeschoben wird.
Der Steueraufschub gilt nur für den Teil des Gewinns, der in die Ersatzliegenschaft investiert wird. Wenn der Kaufpreis der neuen Liegenschaft tiefer ist als die Anlagekosten (ursprünglicher Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen usw.) der alten Liegenschaft, muss der gesamte Gewinn sofort versteuert werden (siehe Fall 3 in der Grafik unten). Das ist häufig der Fall, wenn das Haus gegen eine Eigentumswohnung getauscht wird, die deutlich günstiger ist.
Bei Zweit- und Ferienwohnungen sowie bei vermieteten Liegenschaften ist ein Steueraufschub ausgeschlossen. Bei teilweise vermieteten Mehrfamilienhäusern gilt der Aufschub nur für den selbst bewohnten Teil der Liegenschaft.
Was müssen Käufer von Immobilien beachten?
Käufer einer Liegenschaft sollte darauf achten, dass der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer auf einem Sperrkonto hinterlegt oder anderweitig sicherstellt. Die Steuerbehörde darf nämlich in den meisten Kantonen die Steuer beim neuen Besitzer eintreiben oder ein Pfandrecht auf der Liegenschaft errichten, wenn sie der Verkäufer nicht begleicht. Der Käufer kann den Steuerbetrag auch vom Kaufpreis abziehen und direkt an die Steuerbehörde überweisen.
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