Festhypothek beim Hausverkauf: So profitieren Käufer und Verkäufer
Wenn man sein Eigenheim verkauft, können hohe Steuern anfallen. Und wenn der Verkäufer seine Festhypothek auflöst, bezahlt er oft horrende Ausstiegskosten. Eine intelligente Lösung bringt beiden Seiten mehr.
Am einfachsten ist es, wenn man eine laufende Festhypothek auf die neuen Eigentümer übertragen kann. Das funktioniert aber nur, wenn der Hypothekargeber und die Käufer einverstanden sind. Die Erfahrung zeigt: Je interessierter die Käufer am Haus sind, desto eher übernehmen sie auch die Hypothek.
Davon gingen auch Herr und Frau Müller aus, die in eine altersgerechte Mietwohnung ziehen möchten. Für ihr Eigenheim haben sie einen Käufer gefunden, der bereit ist, den Preis von 1 Million Franken zu zahlen. Die Festhypothek über 500'000 Franken mit einem Zinssatz von 2,3 Prozent, die noch sechs Jahre läuft, will der Käufer aber nicht übernehmen, weil er eine neue Hypothek viel günstiger aufnehmen kann.
Für Müllers ist das ärgerlich. Wenn sie ihre Festhypothek vorzeitig auflösen, verlangt ihre Bank eine "Strafzahlung" von 69'000 Franken: Das ist die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, weil die Bank am Kapitalmarkt für die Restlaufzeit der Hypothek keinen Zins erhält.
Tieferer Verkaufspreis kann sich rechnen
Käufer und Verkäufer können viel Geld sparen, wenn Müllers für ihr Haus 39'000 Franken weniger verlangen und der Käufer dafür ihre Festhypothek übernimmt.
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Da der Käufer bereit ist, die Hypothek von Herrn und Frau Müller zu übernehmen, spart sich das Ehepaar die Ausstiegsentschädigung von 69'000 Franken. Die Grundstückgewinnsteuer erhöht sich in diesem Fall leicht, da durch den Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung der Grundstückgewinn höher wird. Unter dem Strich sparen die Müllers trotzdem 21'000 Franken (siehe Tabelle).
Der Käufer spart netto 11'700 Franken, obwohl seine Zinskosten mit der Festhypothek, die er übernimmt, höher sind als bei einem Neuabschluss. Dies, weil er die Liegenschaft für 39'000 Franken günstiger erhält und zudem mehr Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen kann, als wenn er eine günstigere Hypothek abschliessen würde. Einziger Nachteil: Falls er die Liegenschaft nach wenigen Jahren für 1 Million Franken oder mehr verkauft, muss er auch auf den 39'000 Franken eine Grundstückgewinnsteuer zahlen.
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