Achat d’un immeuble locatif: voici les points à connaître
Les prix des immeubles locatifs ont fortement augmenté ces dernières années, et les hypothèques devraient bientôt coûter encore un peu plus cher pour les objets de rendement en raison de "Bâle III". D’où l’importance, pour les personnes qui acquièrent de tels objets, de se protéger contre les moins-values et d’optimiser le rendement.
Les banques financent généralement jusqu’à 75% du prix d’achat d’un objet de rendement; les acquéreurs doivent donc pouvoir financer au moins 25% par eux-mêmes. Souvent, il faut apporter davantage de fonds propres, car en cas de nantissement supérieur à 65%, il faut obligatoirement amortir l’hypothèque. En dix ans, l’hypothèque doit être réduite à 65% de la valeur de nantissement. Avec un taux hypothécaire théorique de 5%, les revenus locatifs ne suffisent alors souvent pas à couvrir tous les coûts (intérêts, gestion, entretien et amortissement) et à remplir les critères relatifs à la capacité d’endettement fixés par les banques.
Conseils pour l’achat d’un immeuble de rendement
L’intérêt d’un investissement dans un objet de rendement dépend du rendement et de l’évolution de la valeur du bien immobilier. On établit une distinction entre le rendement brut et le rendement net. Le rendement brut correspond au rapport entre le prix de vente et les revenus locatifs. Le rendement net est ce qui reste du rendement brut après déduction de tous les coûts. Il n’est pas rare que les acquéreurs potentiels ne tiennent pas compte de certains de ces coûts dans le calcul du rendement ou qu’ils utilisent des montants trop bas.
Selon les cas, les frais de rénovation ne peuvent pas tous être répercutés sur les locataires. Le propriétaire qui gère lui-même son immeuble locatif devrait faire ses calculs avec les mêmes chiffres qu’une fiduciaire ou une gérance immobilière. De plus, le risque de vacance à la suite de changements de locataires est souvent mal estimé, voire négligé.
Avec une structure de financement optimale (niveau des fonds propres et part des capitaux empruntés) et le choix de la bonne stratégie hypothécaire, on peut augmenter le rendement des capitaux propres investis. C’est le cas en particulier si les intérêts des capitaux empruntés sont bas.
Lorsque les prix baissent, le propriétaire du bien immobilier est impacté à double titre. D’abord, cela réduit le rendement à zéro et, ensuite, le prestataire hypothécaire peut exiger plus de fonds propres pour que le taux de nantissement satisfasse à ses directives. Si l’acheteur ne peut pas injecter plus de fonds propres, il doit, dans le pire des cas, vendre l’immeuble à un moment inopportun, c’est-à-dire à perte.
C’est pourquoi il est judicieux d’amortir de son plein gré une part importante de l’hypothèque. En calculant par exemple avec un taux d’intérêt non pas de 2,5%, mais de 3,5% et en mettant de côté la différence, on peut constituer suffisamment de réserves pour anticiper les réévaluations.
Les hypothèques seront plus chères pour les immeubles locatifs
Dans le cadre de l’ensemble de réformes "Bâle III", le Conseil fédéral et la Finma ont décidé que les banques devraient respecter de nouvelles règles lors de l’octroi d’hypothèques à compter du 1er janvier 2025. Ce sont surtout les acheteurs et propriétaires d’immeubles locatifs pour qui le taux de nantissement est élevé qui en ressentiront les effets. Les banques auront l’obligation de constituer bien davantage de fonds propres lorsque le taux de nantissement excède 60%. Dans un tel cas de figure, leurs coûts augmentent fortement. Elles répercuteront ces coûts supplémentaires sur leurs clients en réclamant un taux hypothécaire plus élevé.
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