Frais d’entretien des biens immobiliers: qu’est-ce qui est déductible des impôts?
Les propriétaires peuvent décider chaque année s’ils veulent faire valoir les frais d’entretien effectifs ou une déduction forfaitaire dans la déclaration d’impôts. En principe, tout ce qui sert à maintenir la valeur du bien immobilier est considéré comme frais d’entretien, à quelques exceptions près.
Au niveau fédéral et dans la plupart des cantons, la déduction forfaitaire s’élève à 10% de la valeur locative pour les biens de 10 ans ou moins, et à 20% pour les plus anciens. Bâle-Campagne accorde une déduction de 20 ou 25%. Dans les cantons d’Appenzell Rhodes-Intérieures, de Saint-Gall, de Vaud et de Zurich, une déduction de 20% est possible quel que soit l’âge du bien.
Réaliser des économies fiscales
En principe, seuls les frais servant à l’entretien du bien immobilier et donc au maintien de sa valeur sont déductibles dans la déclaration d’impôt. Il s’agit notamment des réparations, du détartrage du chauffe-eau, de l’assurance bâtiment ou des abonnements de service. Les copropriétaires peuvent généralement déduire les sommes versées au fonds de rénovation.
Les mesures d’économie d’énergie et les frais de démolition engagés en vue d’une construction de remplacement sont également déductibles, même si de tels investissements accroissent en partie la valeur. En revanche, d’autres travaux qui augmentent la valeur du bien tels que l’aménagement des combles ou la création d’un jardin d’hiver ne sont pas déductibles.
Les rénovations comprennent généralement des travaux destinés à préserver la valeur, à économiser de l’énergie et à augmenter la valeur. Le remplacement d’un sol en linoléum par des dalles de marbre par exemple résultera en une augmentation de la valeur. Par conséquent, une partie de ces coûts n’est pas déductible. Il en va de même pour le remplacement d’une vieille cuisine simple par une cuisine de luxe moderne. Dans pareils cas, il faut répartir la valeur des travaux.
La plupart des cantons disposent de guides qui indiquent quels travaux sont déductibles et lesquels ne le sont pas. Des photos avant et après rénovation peuvent s’avérer utiles pour prouver la part des investissements dévolus au maintien ou à l’augmentation de la valeur.
Coûts effectifs ou déduction forfaitaire?
La Confédération et la plupart des cantons donnent au contribuable la possibilité de choisir chaque année de déduire un forfait ou les frais d’entretien effectifs. Il est préférable de regrouper les investissements d’entretien du bien de faible ampleur sur une même année civile. Les autres années lors desquelles vos frais d’entretien seront faibles, vous pourrez ainsi bénéficier de la déduction forfaitaire.
Par contre, vous avez tout intérêt à échelonner les gros travaux de rénovation pour les répartir sur plusieurs périodes fiscales. Vous bénéficierez ainsi d’une tranche d’imposition plus basse pendant plusieurs années et économiserez davantage d’impôts.
Avant toute rénovation, planifiez minutieusement comment coordonner au mieux les travaux de maintien de la valeur et les mesures d’économie d’énergie sur le plan fiscal. Si tout se passe bien, vous ne payerez pratiquement plus d’impôt sur le revenu, ou alors beaucoup moins, pendant plusieurs années.
Veillez à bien conserver les factures des investissements à plus-value que vous ne pouvez pas déduire comme frais d’entretien. Vous pouvez les faire valoir ultérieurement lors de la vente du bien et économiser ainsi des impôts sur les gains immobiliers.
Impôts sur les biens immobiliers
Premier entretien sans frais
