Hypothèque: comment faire de grosses économies

Le choix de la bonne hypothèque et de la bonne durée dépend principalement de l’évolution des taux d’intérêt: vont-ils plutôt augmenter, baisser ou rester stables dans les prochaines années? Les hypothèques à taux fixe ne sont intéressantes que si les taux d’intérêt augmentent fortement après la souscription du crédit et restent longtemps à un haut niveau.

Sur la même période, la charge d’intérêt d’une hypothèque du marché monétaire du même montant était seulement de 40’000 francs, alors que deux hypothèques à taux fixe successives à 5 ans revenaient au total à 60’000 francs. Durant ces dix ans, l’hypothèque du marché monétaire coûtait donc 54’000 francs de moins qu’une hypothèque à taux fixe à 10 ans et 20’000 francs de moins qu’une stratégie reposant sur deux hypothèques à taux fixe à 5 ans.

Quiconque opte néanmoins pour une hypothèque à taux fixe aujourd’hui, déboursera probablement beaucoup trop d’argent, comme le plus souvent dans le passé. Beaucoup d’emprunteurs sous-estiment de surcroît les frais de sortie qui peuvent être encourus en cas de résiliation avant terme d’une hypothèque à taux fixe, par exemple lorsque la maison doit être vendue suite à un divorce. Ces frais de sortie peuvent facilement atteindre plusieurs dizaines de milliers de francs. Dans la plupart des cas, les hypothèques Saron peuvent être résiliées avant terme à des conditions nettement plus intéressantes que les hypothèques à taux fixe.

Les banques recommandent principalement des hypothèques à taux fixe à leurs clients. Cette politique, dictée par leur propre intérêt, s’explique avant tout par le fait qu’elles gagnent nettement plus sur les hypothèques à taux fixe que sur les hypothèques Saron. C’est la raison pour laquelle certains fournisseurs ne proposent des hypothèques Saron à leurs clients que sur demande expresse. Les intermédiaires hypothécaires sont, eux aussi, fortement incités à recommander des hypothèques à taux fixe: plus la durée de l’hypothèque est longue, plus la commission qui leur est versée par les établissements de crédit en cas d’intermédiation réussie, est élevée.

Ce que vous devez savoir sur les hypothèques Saron

Tout miser sur un seul modèle hypothécaire ou sur une seule durée pour les hypothèques à taux fixe est une stratégie risquée: si le scénario de taux prévu ne se réalise pas, c’est la totalité du crédit qui est en jeu. Si une forte remontée des taux se profile, la plupart des fournisseurs proposent de convertir l’hypothèque Saron en une hypothèque à taux fixe à la fin du trimestre suivant. Si, au contraire, une hypothèque à taux fixe arrive à échéance en période de taux très élevés, la charge d’intérêt augmente brutalement. Une hausse de 2% du taux hypothécaire appliquée à un emprunt de 500’000 francs représente une charge supplémentaire de 833 francs par mois.

Certaines banques profitent de cette situation pour attirer des clients avec des offres bon marché avant d’exiger une marge d’autant plus élevée, le moment venu, lors du renouvellement d’une tranche, car elles savent pertinemment que le client ne peut pas changer de banque. Les banques n’acceptent souvent de reprendre une tranche d’hypothèque qu’à condition de pouvoir en reprendre le solde au plus tard dans les deux à trois ans qui suivent. Si l’on tient à garder une certaine flexibilité financière, le mieux est de répartir l’emprunt sur plusieurs modèles hypothécaires et échéances échelonnées sur deux ans au maximum.

Commencer par étudier plusieurs offres hypothécaires avant d’opter pour le fournisseur le moins cher: voilà comment beaucoup de Suisses aimeraient procéder au moment de souscrire ou de renouveler une hypothèque. Or, cette démarche est très chronophage et permet rarement de gagner plus de 0,1 à 0,2 point de pourcentage. En effet, les prix officiels publiés par les fournisseurs ne sont généralement que des prix indicatifs. Avec un peu d’adresse, on peut souvent négocier une offre nettement en-dessous des taux officiels de la banque.

Si l’on souhaite comparer plusieurs offres, on a intérêt à tenir compte des points suivants:

• Tout comme les banques, les portails de comparaison d’hypothèques ont une forte incitation financière à recommander des hypothèques à taux fixe de longue durée plutôt que des hypothèques Saron La plupart de ces portails vivent des commissions qui leur sont versées par les fournisseurs d’hypothèques en cas d’intermédiation réussie. Or, il faut savoir que plus la durée de l’hypothèque est longue, plus la commission est élevée.
• Loin de proposer des hypothèques Saron avantageuses, les sociétés d’assurance et les caisses de pension n’offrent souvent que des hypothèques à taux fixe ou variable. Les taux de financement dépassent rarement les 70% et les crédits à la construction sont généralement impossibles. Par ailleurs, les assureurs attirent souvent les clients par de meilleures conditions en leur demandant de souscrire en contrepartie une assurance-vie pour l’amortissement indirect. Mais de telles polices sont chères. Mieux vaut ne pas mélanger assurance et épargne.

• Les prix des hypothèques à taux fixe peuvent varier quotidiennement, et même plusieurs fois par heure quand les taux d’intérêt du marché fluctuent fortement. On ne peut donc comparer objectivement les prix d’une hypothèque à taux fixe que lorsque tous les prestataires soumettent leur offre le même jour, idéalement à la même heure. En règle générale, on peut fixer le taux d’une hypothèque à taux fixe de manière ferme par téléphone, avec un conseiller bancaire. Il est beaucoup plus simple de comparer des offres d’hypothèques indexées sur le marché monétaire. Tous les fournisseurs appliquent le même taux d’intérêt de base, à savoir le Saron. À ce taux de référence, s’ajoute une marge qui varie en fonction du fournisseur et de la solvabilité du client.
• Les offres avantageuses peuvent s’avérer trompeuses. Les réductions de taux accordées dans le cadre d’offres spéciales sont en général limitées à deux ou trois ans ou ne s’appliquent qu’à une partie du montant de l’hypothèque. Par ailleurs, les banques récupèrent généralement par la bande les concessions qu’elles ont accordées au niveau du taux d’intérêt, notamment par le biais d’autres opérations bancaires avec le client en question. C’est ainsi que de nombreuses banques appliquent des droits de garde excessifs sur les dépôts de titres. Les clients qui font confiance à une seule banque, pas seulement en raison de l’hypothèque, et qui, dans toutes leurs activités bancaires optent pour un prestataire avantageux, bénéficient généralement de coûts totaux nettement plus bas.
• Les banques ont différentes méthodes de calcul des taux hypothécaires. Pour une hypothèque à taux fixe, dont le taux d’intérêt est de 2,5% en vertu du contrat, les clients paient en réalité un taux d’intérêt annuel de 2,54% si la banque utilise l’usance internationale en matière d’intérêts. Dans le cas d’une hypothèque d’un montant de 500’000 francs sur dix ans, cette différence correspond à un surcroît d’intérêts réel de 2000 francs par rapport à une offre de taux d’intérêt identique calculée en fonction de l’usance suisse en matière d’intérêts.

Nombreux sont les propriétaires immobiliers qui disposent d’une marge de manœuvre pour structurer leur financement. Ils remplissent les exigences minimales des banques sans problème, parce que leurs fonds propres sont supérieurs au niveau qu’elles exigent ou parce que leur capacité de crédit est garantie même s’ils empruntent la totalité de la valeur de l’objet. Ces acheteurs peuvent donc avoir intérêt à éviter d’investir trop de fonds propres dans leur maison:

• Plus l’hypothèque est importante, plus le revenu imposable est bas car la valeur locative est compensée par les intérêts débiteurs plus élevés.
• Le capital que l’on n’investit pas dans la maison peut être placé d’une autre façon. On a intérêt à s’endetter le plus possible si le rendement net d’un placement financier est supérieur aux coûts nets d’une hypothèque. Une hypothèque assortie d’un taux d’intérêt de 2%, par exemple, ne coûte que 1,4% net si l’on tient compte de l’épargne fiscale qu’elle induit à un taux marginal d’imposition de 30%.
• Les acheteurs qui financent un bien immobilier avec le moins de fonds propres possible ont une plus grande flexibilité financière. En effet, il peut être difficile d’augmenter le montant d’une hypothèque en cas de difficultés financières. Les retraités en particulier se voient souvent refuser une augmentation de leur hypothèque par les banques, même lorsqu’ils n’auraient aucun problème à rembourser une hypothèque plus élevée. De même, les retraités et futurs retraités ont intérêt à prendre leurs précautions avant de procéder à un amortissement volontaire de leur hypothèque, en prévoyant des réserves suffisantes pour faire face aux imprévus, par exemple pour des travaux de rénovation ou en cas de dépendance.

Compte tenu de la diminution des revenus à la retraite, les banques considèrent que les critères de capacité financière ne sont plus remplis dans certaines circonstances. Si tel est le cas, les preneurs d’hypothèques doivent injecter de l’argent supplémentaire. Dans l’exemple de calcul ci-dessous, le couple devrait procéder à un amortissement exceptionnel de 225’000 francs pour remplir les critères de capacité financière correspondants à leurs revenus inférieurs une fois à la retraite. S’ils ne peuvent pas réunir l’argent demandé, la banque est en droit d’exiger d’eux qu’ils vendent leur bien. S’ils ne répondent pas à cette demande, ils risquent la résiliation de l’hypothèque.

C’est pourquoi il est important de vérifier, au plus tard à l’âge de 55 ans, si le financement du logement en propriété est encore supportable à la retraite. Si l’on découvre des lacunes de financement, on a normalement encore le temps d’épargner la somme manquante pour les combler. Pour cela, on peut procéder à des versements réguliers dans le pilier 3a, faire des rachats dans la caisse de pension ou souscrire un plan d’épargne en ETF.

Pour les (futurs) retraités, il est donc particulièrement important de choisir le bon partenaire de financement. Certaines banques ne reconnaissent que les revenus des placements de capitaux comme revenus, sans tenir compte de la consommation du capital. Cela pénalise les retraités qui se sont fait verser une partie de leur avoir de caisse de pension sous forme de capital qu’ils consomment progressivement.

Les banques ne contactent souvent leurs clients que lorsque l’hypothèque est sur le point d’arriver à échéance. Il est alors généralement trop tard pour passer à une banque meilleur marché. Il est donc important de mettre en place le financement de raccordement suffisamment tôt, de préférence un an avant que l’hypothèque n’arrive à échéance. On évite ainsi d’avoir à prendre une décision à la hâte, on est dans une meilleure position pour négocier avec sa banque et on ne manque aucun délai de résiliation.

Important: les hypothèques à taux fixe ont, certes, une échéance bien définie. Malgré tout, certaines banques exigent qu’on les résilie jusqu’à six mois à l’avance, quand on souhaite changer de prestataire. Si l’on ne respecte pas ce préavis, l’hypothèque à taux fixe est, à l’échéance, automatiquement transformée en hypothèque à taux variable et assortie à son tour d’un délai de résiliation de trois à six mois.

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