Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: l’importante in sintesi
Il fisco incamera sempre una quota dell’utile di vendita di un immobile. Più breve è la durata del possesso, più elevata è l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Vendendo la propria casa e comprandone una nuova entro un certo lasso di tempo e a determinate condizioni, gli utili non vengono tassati subito.
Come viene calcolata l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare?
Viene tassata la differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita. Il prezzo di acquisto comprende investimenti mirati a incrementare il valore dell’immobile, le provvigioni per gli intermediari, le spese per le inserzioni, le imposte sul passaggio di proprietà, le spese notarili e l’indennizzo per scadenza anticipata dell’ipoteca.
Imposte sugli immobili
L’ammontare dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare dipende dalla durata del possesso. Nella maggior parte dei cantoni, tra l’altro, le tariffe fiscali sono progressive. Più breve è l’arco di tempo tra acquisto e vendita della proprietà e più consistenti sono gli utili, tanto più elevata è l’imposta rispetto all’utile generato.
Per riportare un caso concreto: a Bellinzona, vendendo un bene immobile dopo appena 2 anni dal suo acquisto, su un utile imponibile di 500'000 franchi si devono pagare circa 145'000 franchi di imposte. Se invece lo si vende dopo 10 anni, l’imposta si riduce praticamente a un terzo, cioè a circa 55'000 franchi; dopo 20, si ridimensiona addirittura a "soli" 25'000 franchi.
Come vengono tassati gli utili di vendita di un immobile
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare 2021 in franchi
Confronto delle imposte sugli utili da sostanza immobiliare di tutti i cantoni.
Come è possibile ridurre l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare?
Maggiore è la durata del possesso, più esigua sarà l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Se un immobile vale parecchio e i profitti saranno presumibilmente molto elevati, è dunque auspicabile far trascorrere un numero di anni sufficiente per beneficiare di un’aliquota fiscale più bassa. La riduzione massima dell'imposta si ottiene dopo un numero di anni prefissato e differente per cantone: 20 anni a Zurigo, 30 anni a Bellinzona e ben 35 a Berna – solo per citarne alcuni.
Se nel prezzo di acquisto sono compresi mobilio, attrezzi da giardino o simili, questi devono essere elencati separatamente nel contratto di acquisto. In questo modo si evita che su di essi venga applicata l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Inoltre, non bisogna dimenticare di dichiarare gli investimenti mirati a incrementare il valore dell’immobile, le provvigioni per gli intermediari, le spese per le inserzioni, le imposte sul passaggio di proprietà, le spese notarili come pure l’indennizzo per una eventuale disdetta anticipata dell’ipoteca: tutte queste uscite infatti riducono l’ammontare imponibile.
Quando si applica l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare?
In determinate circostanze, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare non matura immediatamente: ad esempio, a seguito di un passaggio di proprietà in casi di successione, donazione o anticipo sull’eredità. L’imposta viene sospesa anche nell’eventualità di un cambio di proprietà tra coniugi, causa modifica del regime dei beni – come in caso di separazione o divorzio.
Tuttavia, sospesa non significa abrogata: se in un secondo momento si decide di vendere l’immobile a terzi, è obbligatorio versare l’imposta differita sugli utili da sostanza immobiliare – e questo in base alla differenza rispetto al prezzo di acquisto originario, non rispetto al prezzo pagato. La durata di possesso del proprietario precedente viene comunque considerata nel calcolo dell’imposta.
Lo stesso vale qualora venga venduta un’abitazione a uso proprio e i proventi vengano reinvestiti, entro termini conformi, in una nuova abitazione di proprietà (il cosiddetto acquisto sostitutivo). A seconda del cantone, non deve trascorrere un periodo superiore a due-quattro anni tra la vendita della vecchiaia proprietà e l’acquisto di una nuova. Chi ha acquistato una casa nuova, di norma deve vendere la vecchia abitazione entro due anni per differire l’imposta.
Il differimento riguarda tuttavia solo la parte dell’utile che viene investito nell’immobile sostitutivo. Se il prezzo d’acquisto del nuovo immobile è inferiore ai costi d’investimento del vecchio immobile, l’intero utile va tassato immediatamente (caso 3 nel grafico in basso). Ciò succede solitamente quando si cambia casa e si va a vivere in un appartamento moto più conveniente.
La sospensione dell'imposta viene esclusa in toto sulla vendita di seconde case, abitazioni di villeggiatura e proprietà affittate. Per case plurifamiliari in affitto si applica la sospensione solo per la parte adibita ad uso proprio.
Cosa devono considerare gli acquirenti di beni immobili?
Gli acquirenti di un immobile dovrebbero assicurarsi che il venditore depositi l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare su un conto bloccato o la garantisca in altro modo. Nella maggior parte dei cantoni, infatti, se il venditore non provvede al saldo dell’imposta, le autorità fiscali potrebbero esigerla dal nuovo proprietario o costituire un pegno sulla proprietà. L'acquirente può anche dedurre l'importo fiscale dal prezzo di acquisto e trasferirlo direttamente alle autorità fiscali.
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