ABC de l’impôt sur les gains immobiliers
Lorsqu’un gain est réalisé sur la vente d’un bien immobilier, le fisc se sert au passage. Et plus la durée de possession du bien est courte, plus l’impôt sur les gains immobiliers est élevé. Quiconque vend son bien immobilier et en rachète un nouveau dans un certain délai peut, sous certaines conditions, bénéficier d’un report de l’impôt.
Comment l’impôt sur les gains immobiliers est-il calculé?
Est imposable la différence entre le prix d’achat et le prix de vente. Les investissements générateurs de valeur ajoutée peuvent être additionnés au prix d’achat, mais aussi par exemple les commissions de courtage, les frais d’annonce, le droit de mutation, les frais de notaire ou les frais de résiliation anticipée de l’hypothèque.
Impôts sur les biens immobiliers
Le montant de l’impôt sur les gains immobiliers dépend de la durée de possession et du canton. En règle générale, plus la période entre l’achat et la vente est courte et plus le bénéfice dégagé de la vente est important, plus l’impôt sera élevé par rapport au bénéfice. Exemple: à Berne, un gain de 500'000 francs est imposé à hauteur de 135'000 francs environ pour une période de détention de 10 ans. Au bout de 20 ans, l’impôt est encore d’environ 99'000 francs.
Comment réduire l’impôt sur les gains immobiliers?
Plus la durée de possession du bien est longue, plus l’impôt sur les gains immobiliers est faible. Par conséquent, lorsqu’un gain important est à prévoir, il peut valoir la peine d’attendre quelques années avant la vente pour bénéficier d'un taux d’imposition moins élevé. Le rabais atteint un montant maximum après une certaine durée de possession, par exemple après 35 ans dans le canton de Berne.
Si des biens tels que des meubles, des appareils de jardinage ou d’autres équipements de ce genre sont inclus dans le prix, veillez à ce qu’ils soient listés séparément dans le contrat de vente. Ainsi, ils ne sont pas comptabilisés pour l’imposition. Il ne faut pas non plus oublier de faire valoir les investissements générateurs de valeur ajoutée, les commissions de courtage, les frais d’annonce, le droit de mutation, les frais de notaire et les frais de résiliation anticipée d’une hypothèque, car ils réduisent le gain immobilier imposable.
Dans quelles situations l’impôt n’est pas dû?
Dans certains cas, l’impôt sur les gains immobiliers n’est pas dû immédiatement, mais reporté. Il peut s’agir par exemple d’un changement de propriétaire dans le cadre d’une succession, d’une donation ou d'un avancement d'hoirie. L’impôt est également reporté en cas de transfert entre époux en lien avec le régime matrimonial (par exemple changement de régime matrimonial), de séparation ou de divorce.
Vendre son bien immobilier avec succès
Attention toutefois: le paiement n’est que remis à plus tard. Si le bien est vendu ultérieurement à un tiers, l’impôt sur les gains immobiliers devra être réglé a posteriori. Il portera alors sur la différence par rapport au prix d’achat initial et non par rapport au prix de reprise. Toutefois, c’est la durée de possession du propriétaire précédent qui est prise en compte.
Lorsque le propriétaire occupe lui-même le logement, l’impôt sur les gains immobiliers est également reporté si le produit de la vente est investi dans l’achat d'un nouveau logement en Suisse "dans un délai raisonnable" (on parle d’achat de remplacement). Selon le canton, il doit s’écouler au maximum deux à quatre ans entre la vente de l’ancien bien et l’achat du nouveau. Pour que l’impôt soit reporté, l’acquéreur doit généralement vendre son ancien bien dans un délai d’un ou deux ans.
L’impôt n’est reporté que pour la part du bénéfice qui est investie dans le bien de remplacement. Lorsque le prix d’achat du nouveau bien est inférieur aux dépenses d’investissement (prix d'achat initial plus investissements générateurs de valeur ajoutée, etc.) de l’ancien, le bénéfice doit être imposé immédiatement dans son intégralité (cf. cas 3 dans le graphique ci-dessous). C’est souvent le cas quand une maison est vendue pour acheter un appartement nettement moins cher.
Le report de l’impôt est exclu pour les résidences secondaires, les résidences de vacances ou les biens en location. Pour les immeubles locatifs partiellement loués, le report n’est valable que pour la part du bien occupée par le propriétaire lui-même.
À quoi les acheteurs doivent-ils faire attention?
L’acheteur d’un bien immobilier doit veiller à ce que le vendeur verse le montant de l’impôt sur les gains immobiliers sur un compte bloqué ou qu’il en assure le paiement par un autre moyen. Les autorités fiscales sont en effet autorisées dans la plupart des cantons à prélever l’impôt auprès du nouveau propriétaire ou à constituer des droits de gage sur le bien immobilier au cas où l’acheteur ne s’en acquitte pas. L’acheteur peut également déduire le montant de l’impôt du prix d’achat et le verser directement au fisc.
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