Valore locativo: da sapere

Dalla prospettiva fiscale, abitare nel proprio appartamento o nella propria casa costituisce un reddito in natura, da dichiarare sotto forma di valore locativo. In contropartita è consentito, nella dichiarazione d’imposta, dedurre dal valore locativo interessi ipotecari e spese di manutenzione dell’immobile. Sostanzialmente, questa prassi fiscale servirebbe a evitare che chi possiede un immobile, se investe il suo patrimonio in titoli o affitta la sua proprietà a terzi, sia più avvantaggiato rispetto ai contribuenti che vivono in affitto.

Nella maggior parte dei cantoni, il valore locativo è calcolato in base alla cosiddetta pigione di mercato, vale a dire il canone di locazione che si potrebbe richiedere qualora si affittasse l’abitazione di proprietà. Il Tribunale federale dispone che il valore locativo deve ammontare almeno al 60 percento della pigione di mercato. Al di là di questo però i cantoni sono liberi di calcolarlo secondo le proprie regole. Solitamente il calcolo è piuttosto complesso e non sempre ricostruibile. 

Dal valore locativo si possono dedurre gli interessi ipotecari e le uscite destinate alla manutenzione. Se la somma degli interessi debitori e dei costi di manutenzione risulta superiore al valore locativo, il proprietario beneficia di un risparmio fiscale.

Contrariamente, dovrà pagare più imposte rispetto a quelle che pagherebbe senza avere una proprietà immobiliare. Tale scenario potrebbe verificarsi se il livello degli interessi è basso. Si consideri ad esempio una casa di proprietà del valore di 1 milione di franchi e un tasso di interesse ipotecario del 2 percento. Il contribuente vedrà sommarsi al suo reddito imponibile, pari ad esempio a 150’000, il valore locativo (grafico). Sottraendo interessi ipotecari e costi di manutenzione, il reddito imponibile risulterà superiore a 3200 franchi rispetto a quello risultante in assenza di una proprietà immobiliare. Calcolando un’aliquota fiscale marginale del 35 percento, il proprietario in questione paga circa 1100 franchi in più di imposte sul reddito. 

E: ancora più svantaggiati sono i proprietari che hanno estinto gran parte del debito ipotecario o che lo hanno addirittura saldato per intero. Se l’ipoteca è di soli 200’000 franchi, lo stesso proprietario preso ad esempio paga oltre 5000 franchi in più di tasse ogni anno. 

L’impatto del valore locativo sulle imposte sul reddito
 

Il Tribunale federale ha stabilito che il valore locativo non può superare il prezzo di mercato della pigione. La maggioranza dei cantoni ha definito un tetto massimo più basso, spesso pari al 70 percento del prezzo di mercato della pigione. Se il valore locativo dovesse superarlo, in alcuni cantoni è possibile indicare un valore inferiore nella dichiarazione d’imposta. Negli altri cantoni, quelli che definiscono il valore locativo con una disposizione, bisogna presentare opposizione entro una scadenza determinata. In entrambi i casi, è consigliabile motivare la richiesta e allegare prove – come una perizia.

Quando non si utilizzano più alcuni locali, perché ad esempio i figli sono andati via di casa o il coniuge è deceduto, in alcuni cantoni è possibile richiedere una deduzione al valore locativo per sottoutilizzo dall’imposta federale diretta. Una deduzione del valore locativo è ammissibile in pochi cantoni anche quando tra valore locativo, reddito imponibile e patrimonio vi è una sproporzione esagerata.

Pianificare bene le uscite destinate alla manutenzione

In tutti i cantoni si può decidere ogni anno se far valere le spese di manutenzione effettive o la deduzione forfettaria. Se si prevedono grossi interventi di risanamento o ristrutturazione, le spese deducibili fiscalmente andrebbero distribuite su più periodi fiscali. Così facendo, è possibile compensare su più anni il valore locativo e, complessivamente, pagare meno imposte.

Nella maggior parte dei cantoni, sono considerate spese di manutenzione anche gli investimenti destinati a ridurre il consumo energetico o comunque di natura sostenibile: per esempio le spese per pannelli solari, un miglioramento dell’isolamento termico esterno o per l’installazione di una termopompa. È possibile far valere le spese per il risparmio energetico fino a tre anni da quando sono state effettuate, se queste non vengono considerate subito per intero dalle autorità fiscali. Attenzione: se il valore locativo venisse abolito, anche queste deduzioni fiscali potrebbero essere annullate – in parte o per intero. 

Ammortizzare l’ipoteca risparmiando sulle imposte

Dopo un ammortamento diretto, il reddito imponibile è più elevato, poiché dal valore locativo è possibile dedurre meno tassi ipotecari. È quindi meglio ammortizzare l’ipoteca indirettamente – ad esempio versando la somma nel pilastro 3a o nella cassa pensioni e rimborsando l’ipoteca solo al momento del pensionamento con gli averi risparmiati. In questo modo, un’ipoteca resta elevata e sarà possibile dedurre gli interessi debitori ogni anno per intero. Inoltre, è possibile dedurre dal reddito imponibile i versamenti volontari in cassa pensioni e pilastro 3a.

Da decenni ormai, il valore locativo è nell’occhio del ciclone a livello politico, ma finora ha resistito a ogni tentativo di abrogarlo. A fine agosto 2021, il Consiglio federale si è espresso a favore dell’abolizione. Di contro, verrebbero meno – o sarebbero comunque notevolmente limitate – le deduzioni fiscali che i proprietari possono far valere sui propri immobili. Resta da vedere come sarà presentato il disegno di legge definitivo e se riuscirà a ottenere la maggioranza popolare in caso di referendum. Per saperne di più, s’informi sui dettagli delle argomentazioni riguardanti l’abolizione qui.