Eigenmietwert: Das sollten Sie wissen

Die Nutzung der eigenen Wohnung oder des eigenen Hauses stellt aus steuerlicher Sicht ein Naturaleinkommen dar, das in Form des Eigenmietwerts zu versteuern ist. Im Gegenzug lassen sich die Hypothekarzinsen und die Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft in der Steuererklärung vom Eigenmietwert abziehen. Grundsätzlich soll dieses Steuersystem verhindern, dass Eigenheimbesitzer bessergestellt sind als Steuerpflichtige, die zur Miete wohnen, ihre Liegenschaft vermieten oder ihr Vermögen in Wertschriften investieren.

Der Eigenmietwert richtet sich in den meisten Kantonen nach der sogenannten Marktmiete. Das ist der Mietzins, den man erzielen könnte, wenn man sein Eigenheim vermieten würde. Das Bundesgericht schreibt vor, dass der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent der Marktmiete betragen muss. Darüber hinaus ist es aber den Kantonen selbst überlassen, den Eigenmietwert nach eigenen Regeln zu berechnen. Oft ist die Berechnung ziemlich kompliziert und nicht ohne Weiteres nachvollziehbar.

Vom Eigenmietwert abziehen darf man in der Steuererklärung die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten. Sind Schuldzinsen und Unterhaltskosten zusammengerechnet höher als der Eigenmietwert, ergibt sich daraus für Eigenheimbesitzer eine Steuerersparnis. Im umgekehrten Fall zahlen sie mehr Steuern, als wenn sie kein Eigenheim hätten. Das kann der Fall sein, wenn das Zinsniveau eher tief ist.

Bei einem Eigenheim im Wert von 1 Million Franken wirkt sich ein Hypothekarzinssatz von 2 Prozent auf die Steuern so aus: Das steuerbare Einkommen von 150’000 Franken erhöht sich um den Eigenmietwert (siehe Grafik unten). Nach Abzug der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten fällt das steuerbare Einkommen 3’200 Franken höher aus als ohne das Eigenheim. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 Prozent zahlt dieser Hausbesitzer rund 1100 Franken mehr Einkommenssteuern. 

Stärker benachteiligt sind Eigenheimbesitzer, die ihre Hypothek stark amortisiert oder sogar ganz abbezahlt haben. Beträgt die Hypothek nur 200’000 Franken, zahlt der Hausbesitzer in unserem Beispiel jedes Jahr über 5000 Franken mehr Steuern. 

So wirkt sich der Eigenmietwert auf die Einkommenssteuern aus

Laut Bundesgericht darf der Eigenmietwert die marktübliche Miete nicht übersteigen. Die meisten Kantone haben eine tiefere Obergrenze festgelegt, oft liegt sie bei 70 Prozent der Marktmiete. Übersteigt der Eigenmietwert die obere Grenze, kann man in einigen Kantonen in der Steuererklärung einen tieferen Wert einsetzen. In den übrigen Kantonen, die den Eigenmietwert mittels einer Verfügung festlegen, muss man innert der vorgegebenen Frist Einsprache erheben. In beiden Fällen empfiehlt es sich, das Begehren stichhaltig zu begründen und Beweismittel wie zum Beispiel ein Gutachten beizulegen.

Wer einzelne Zimmer nicht mehr nutzt, zum Beispiel weil die Kinder ausgeflogen sind oder der Ehepartner gestorben ist, kann in einigen Kantonen und bei der direkten Bundessteuer einen Abzug vom Eigenmietwert wegen Unternutzung beantragen. Ein Abzug vom Eigenmietwert ist in einigen wenigen Kantonen auch dann zulässig, wenn zwischen dem Eigenmietwert und dem steuerbaren Einkommen und Vermögen ein krasses Missverhältnis besteht.

Unterhaltskosten geschickt planen

In allen Kantonen kann man jedes Jahr entscheiden, ob man die effektiven Unterhaltskosten abziehen oder den Pauschalabzug geltend machen will. Wer eine grössere Sanierung oder einen Umbau plant, sollte die steuerlich abzugsfähigen Ausgaben auf mehrere Steuerperioden verteilen. So kann man den Eigenmietwert mehrere Jahre kompensieren und zahlt insgesamt weniger Steuern.

Als Unterhaltskosten gelten in den meisten Kantonen auch Investitionen, die den Energieverbrauch senken oder sonst nachhaltig wirken – zum Beispiel die Kosten für Solarzellen, eine bessere Aussendämmung oder eine Umrüstung auf eine Wärmepumpe. Energiesparkosten kann man bis zu drei Jahre geltend machen, wenn sie im Entstehungsjahr steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können. Achtung: Sollte der Eigenmietwert abgeschafft werden, könnten auch diese Steuerabzüge ganz oder teilweise wegfallen.

Hypothek steuersparend amortisieren

Nach einer direkten Amortisation fällt das steuerbare Einkommen höher aus, weil dem Eigenmietwert weniger Schuldzinsen gegenüberstehen. Darum ist es besser, die Hypothek indirekt zu amortisieren – etwa, indem man den Betrag in die Säule 3a oder in die Pensionskasse einzahlt und die Hypothek erst bei der Pensionierung mit dem angesparten Guthaben zurückzahlt. So bleibt die Hypothek gleich hoch, und die Schuldzinsen können jedes Jahr in voller Höhe abgezogen werden. Zusätzlich darf man auch die freiwilligen Einzahlungen in die Pensionskasse und die Säule 3a vom steuerbaren Einkommen abziehen.
 

Der Eigenmietwert steht seit Jahrzehnten politisch unter Beschuss, hat bisher aber jeden Angriff überstanden. Ende August 2021 sprach sich der Bundesrat für die Abschaffung aus. Im Gegenzug sollen Steuerabzüge rund ums Eigenheim abgeschafft oder stark eingeschränkt werden. Offen ist, wie die definitive Gesetzesvorlage aussehen und ob sie im Fall eines Referendums auch bei der Schweizer Bevölkerung eine Mehrheit finden wird. Details zur geplanten Abschaffung finden Sie hier.