Valore locativo: sarà presto abrogato?

Secondo la legge fiscale svizzera, l’utilizzo della propria abitazione o della propria casa costituisce un reddito in natura, da dichiarare sotto forma di valore locativo. Nella maggior parte dei cantoni, il valore locativo è calcolato in base alla cosiddetta pigione di mercato, vale a dire il canone di locazione che si potrebbe richiedere qualora si affittasse l’abitazione di proprietà. Secondo il Tribunale federale, il valore locativo deve ammontare almeno al 60 percento della pigione di mercato. Al di là di questo, tuttavia, i cantoni sono liberi di calcolarlo applicando criteri autonomi.

La deduzione di interessi debitori è limitata: può essere massimo 50’000 franchi più elevata all’utile lordo del patrimonio del contribuente. Nel segmento di prezzo abituale, anche i proprietari di case molto indebitati difficilmente raggiungono questo limite, perché anche il valore locativo rientra nell’utile lordo del patrimonio.

Per i costi di manutenzione è possibile scegliere, ogni anno e in tutti i cantoni, se si vogliono far valere i costi effettivi o quelli forfettari. Nella maggior parte dei cantoni, la deduzione forfettaria è pari al 10 percento del valore locativo per proprietà immobiliari con meno di 10 anni; al 20 percento per quelle più vecchie. Vengono considerati costi di manutenzione tutti gli investimenti atti al mantenimento del valore dell’immobile così come le spese sostenute per misure di risparmio energetico.

Il valore locativo aumenta il reddito imponibile di quell’importo che si potrebbe guadagnare affittando la propria casa. Per questo è una spina nel fianco di tanti proprietari. Le possibilità di ridurre questa entrata «fittizia» sono piuttosto ridotte. Ciò può avvenire in caso di un sottoutilizzo ossia quando alcune camere non vengono più usate, perché i figli sono andati via di casa o il partner è deceduto. Pochi cantoni consentono deduzioni in casi difficili – vale a dire a persone con redditi e patrimonio molto modesti. 

Di norma le autorità non accettano molti argomenti. Solitamente c’è bisogno di un caso grave – ad esempio, se i dati di riferimento dell’immobile sono stati registrati in modo errato o se il valore venale si è fortemente ridimensionato a causa dell’inquinamento acustico dovuto al traffico aereo, ferroviario o stradale.  

L’obiezione deve essere ben motivata e, di norma, va corroborata da una perizia. Verifichi quale tipo viene accettata dalle autorità fiscali e da quale professionista va fatta. Questo può aiutare a trovare un accordo. Se non si riesce nell’intento e si vuole portare avanti la controversia si dovranno probabilmente adire le vie legali, con l’incognita delle tempistiche e dei costi aggiuntivi.

Nell’agosto del 2018, il Parlamento ha provato nuovamente ad abolire il valore locativo. Sinora, Consiglio nazionale e Consiglio degli Stati sono riusciti ad accordarsi per i punti seguenti: 

• in futuro, il valore locativo viene azzerato per l’immobile abitato dallo stesso proprietario;
• i costi di mantenimento, i premi assicurativi e le spese amministrative non possono essere dedotte né a livello federale né cantonale; 
• le deduzioni dei costi di demolizione e delle misure di risparmio energetico non si possono più far valere a livello federale; i cantoni invece possono continuare ad autorizzarle (al momento, quelle dei costi di demolizione sono illimitate mentre quelle per il risparmio energetico limitate ai sensi della Legge sul CO2 del 25 settembre 2000); 
• i costi di manutenzione dei monumenti possono ancora essere dedotti a livello federale e cantonale;
• deduzione degli interessi debitori consentita per 10 anni per chi ha acquistato per la prima volta una proprietà immobiliare; per i coniugi fino a 10’000 franchi all’anno, per gli altri contribuenti fino a 5’000 franchi all'anno. La deduzione degli interessi debitori diminuisce annualmente nel corso di 10 anni.

Ancora in sospeso tra Consiglio nazionale e Consiglio degli Stati le questioni seguenti:

• il Consiglio nazionale vorrebbe abrogare il valore locativo sulle abitazioni secondarie, contrariamente al Consiglio degli Stati. Quest’ultimo teme che, a seguito delle grandi pressioni da parte dei cantoni in cui sono ubicate molte abitazioni secondarie, il progetto di legge possa essere respinto in votazione popolare. Il Consiglio nazionale valuta pertanto la possibilità che sulle abitazioni secondarie possa essere riscossa una nuova imposta;
• il Consiglio nazionale è dell’avviso che gli interessi debitori possano essere dedotti per un’entità massima del 40 percento degli utili maturati dal patrimonio imponibile, mentre il Consiglio degli Stati vorrebbe fissare la quota al 70 percento. 

Anche se il Parlamento riuscisse a trovare un accordo su una variante di riforma, non è chiaro se e quando il valore locativo sarà abrogato. Possibile un referendum contro il progetto di legge – e come già accaduto più volte, un referendum rappresenterebbe un ostacolo considerevole per un cambiamento del sistema di tassazione delle proprietà di abitazione.

Se l’insieme degli interessi passivi e dei costi di manutenzione supera il valore locativo, ciò si traduce in un risparmio fiscale per i proprietari immobiliari con le norme di tassazione attualmente in vigore. Nel caso opposto, pagano più imposte che se non possedessero un'abitazione. Questa situazione può verificarsi se il livello degli interessi è relativamente basso. Il contribuente dell’esempio illustrato nel grafico sottostante paga ogni anno, in qualità di proprietario immobiliare, 1120 franchi in più di imposte con un tasso ipotecario del 2,5 percento. Se l'ipoteca è di soli 200’000 franchi invece di 800’000 franchi, il proprietario del nostro esempio arriva addirittura a pagare quasi 5000 franchi in più di imposte all’anno.

Effetto del valore locativo sull’imposta sul reddito

Esempio: proprietà immobiliare con valore di mercato di 1 milione di franchi; ipoteca CHF 800'000 al 2,5% di interesse; aliquota fiscale marginale 35%.

Non è ancora chiaro se con l'abrogazione del valore locativo decadranno anche le possibili detrazioni (interessi ipotecari, spese di manutenzione). Tuttavia, i proprietari immobiliari che hanno ammortizzato in gran parte o completamente la propria ipoteca e che non investono cifre importanti nella manutenzione della propria abitazione trarrebbero sicuramente un certo beneficio da una rivisitazione dell’attuale sistema. Infatti sono parecchio svantaggiati dall'attuale regime fiscale, in quanto non possono beneficiare sostanzialmente di alcuna detrazione dal valore locativo.