Immobilier

Évaluation d’un bien immobilier: la
méthode hédoniste

L’estimation hédoniste consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier sur la base des prix de vente obtenus pour des objets comparables. Pour l’octroi de crédits hypothécaires, les banques s’appuient souvent sur une estimation hédoniste.

L’évaluation porte sur différents critères importants pour l’achat d’un bien immobilier. Lorsque l’on recherche un bien immobilier, on décide d’abord dans quelle région ou commune on souhaite s’installer, puis on choisit le nombre de pièces, le style de construction, le standard d’aménagement et enfin des équipements.

Pour réaliser une évaluation hédoniste, les données relatives à ces critères sont comparées aux données de milliers de biens immobiliers qui ont récemment changé de propriétaire et qui sont répertoriés avec leur prix d’achat dans une banque de données.  Le résultat d’une estimation hédoniste est donc très proche du prix que l’on pourrait vraisemblablement obtenir lors de la vente du bien. Ce type d’évaluation fournit des résultats plus précis que les méthodes classiques, telles que l’estimation de la valeur intrinsèque. Les estimations hédonistes présentent l’avantage d’être beaucoup plus avantageuses que les estimations classiques.

Il est possible de réaliser des estimations hédonistes sur internet. Les propriétaires immobiliers fournissent eux-mêmes les données nécessaires à l’estimation. Ce faisant, ils peuvent avoir tendance à surestimer par exemple l’état de l’immeuble, le bâti ou la localisation, ce qui fausse le résultat. L’exemple suivant illustre l’influence de la situation du terrain sur le prix d’un bien: une maison individuelle de 5,5 pièces de bonne facture à Lausanne, dans un quartier prisé avec vue et bon ensoleillement, proche du centre, et à courte distance des commerces et des écoles, est évaluée à 1,8 million de francs. En revanche, une maison identique, mais moins bien située à Lausanne, se vendra 1,3 million de francs.

Pour une estimation hédoniste, il est recommandé de faire appel à un expert immobilier pour déterminer et vérifier les bons paramètres. Cela vous coûtera certes plus cher, mais vous obtiendrez ainsi une valeur de marché réaliste du bien.