Rente immobilière: de quoi s’agit-il?

Souvent, les propriétaires immobiliers ont épargné toute leur vie pour financer leur maison et souhaitent y vivre le plus longtemps possible. Afin de réduire leurs coûts de logement à la retraite, de nombreux propriétaires remboursent leur hypothèque autant que faire se peut. Cet argent est ensuite bloqué dans le bien immobilier et peut venir à manquer au moment de la retraite, si les revenus des rentes sont trop modestes.

Souvent, les banques refusent d’augmenter l’hypothèque au motif qu’à la retraite, les revenus sont souvent nettement moins importants et ne permettent pas de supporter financièrement une hypothèque plus élevée. Même sans augmenter l’hypothèque, de nombreux propriétaires ne remplissent plus les critères de capacité financière une fois à la retraite. Les banques risquent alors d’exiger des propriétaires qu’ils amortissent une part importante de l’hypothèque ou elles risquent de ne plus vouloir renouveler l’hypothèque à l’échéance.

La rente immobilière permet aux propriétaires d’accroître leur marge de manœuvre financière et d’éviter une vente forcée de leur bien. Elle constitue donc la bonne solution pour les retraités dont le bien immobilier est en grande partie payé. Grâce à la rente immobilière, ils perçoivent un capital supplémentaire pour couvrir leurs dépenses courantes.

La rente immobilière est également appelée hypothèque inversée (reverse mortgage dans les pays anglo-saxons). Comme son nom l’indique, elle fonctionne à l’inverse du financement normal d’un bien immobilier: le propriétaire ne rembourse pas un prêt, mais perçoit une somme d’argent calculée sur la base de la valeur de l’objet. L’hypothèque est augmentée jusqu’à concurrence de 50% de la valeur vénale du bien et une hypothèque à taux fixe, généralement d’une durée de 10 à 15 ans, est souscrite pour l’intégralité du prêt.

Des intérêts doivent être payés à l’avance, pour toute la durée de l’hypothèque, sur le capital ainsi libéré. Le montant restant peut être utilisé librement, par exemple pour améliorer ses revenus à long terme ou pour effectuer de petits travaux de rénovation.

La rente immobilière convient pour les maisons ou appartements en parfait état de conservation, dont la valeur vénale est d’au moins un million de francs. Le montant de l’hypothèque existante doit être suffisamment bas pour qu’après l’augmentation de l’hypothèque, il atteigne au maximum 50% de la valeur vénale et qu’après déduction des intérêts pour toute la durée de l’hypothèque, il reste suffisamment d’argent à disposition.

Lorsque l’hypothèque arrive à expiration, le prestataire vérifie, sur demande, si les conditions sont réunies pour la maintenir. Dans l’affirmative, le financement peut être renouvelé. En général, toutefois, les propriétaires sont alors âgés de plus de 80 ans et souhaitent souvent vendre leur maison en raison de leur âge, ou la transmettre à l’un de leurs enfants.

Pour les couples, avoir la certitude que le conjoint survivant pourra se permettre de conserver son logement est primordial. Avec la rente immobilière, la personne retraitée a l’assurance de pouvoir rester dans son logement si son conjoint devait décéder. D’une part, parce que les taux hypothécaires ont été payés à l’avance jusqu’à l’échéance, et d’autre part, parce que le conjoint survivant peut ainsi compenser la lacune de revenu résultant de la diminution des revenus au décès du conjoint.

Si le second conjoint décède avant l’échéance de l’hypothèque inversée, les héritiers reprennent l’hypothèque. Si ceux-ci décident de vendre le bien avant l’échéance de l’hypothèque, l’hypothèque à taux fixe est résiliée de façon anticipée. Dans ce cas, une pénalité de résiliation anticipée s’applique en faveur ou à la charge des héritiers, selon l’évolution des taux d’intérêt.

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