Léguer un bien immobilier: les bonnes mesures à prendre pour sa famille

Personne n’aime songer à cela, mais même dans les familles où tout se passe bien, un héritage peut être source de conflits. Les biens immobiliers sont souvent à l’origine des désaccords. En effet, un bien immobilier ne se partage pas aussi facilement que des avoirs en compte ou des titres, par exemple. Si vous souhaitez transmettre un tel bien, veillez impérativement à régler les points suivants au préalable:

Protéger son conjoint

Au décès de l’un des conjoints, le conjoint survivant doit indemniser les enfants. S’il n’a pas les moyens financiers de le faire, son dernier recours sera de vendre le logement. Les couples mariés peuvent éviter une telle situation en se protégeant mutuellement de leur vivant.

Tenir compte de l’obligation de compensation

De nos jours, il est quasiment impossible pour bon nombre de familles d’accéder à la propriété. Souvent, les parents veulent aider leur progéniture et transmettent leur maison ou appartement à un enfant de leur vivant. Néanmoins, l’enfant gratifié devra compenser cet avancement d’hoirie au plus tard lors du partage de l’héritage. La valeur de la donation est souvent supérieure à ce qui revient à l’enfant dans le cadre du partage de la succession. Si c’est le cas, celui-ci doit restituer la différence aux autres héritiers.

Pour l’enfant, cela peut représenter une charge financière énorme s’il n’a pas les liquidités suffisantes pour dédommager les autres héritiers. De surcroît, le montant de la compensation ne dépend pas de la valeur de la maison lors de l’avancement d’hoirie, mais de sa valeur à la date du décès. Or, cette valeur est souvent bien plus élevée. Dans l’exemple du tableau ci-dessous, Marc doit ainsi verser à sa sœur Nadine une compensation successorale de 335'000 francs.

Conseil: déterminez, dans un testament ou dans un pacte successoral authentifié par notaire, de quelle manière vos héritiers devront rééquilibrer l’avancement d’hoirie. Tant que les réserves héréditaires des autres héritiers sont respectées, vous pouvez aussi libérer complètement ou partiellement votre enfant de cette obligation. Examinez aussi les autres options: il se peut qu’une donation mixte soit la meilleure solution pour vous.

Examiner les conséquences fiscales

Si les parents transmettent leur maison à un enfant de leur vivant, ils reçoivent souvent une contrepartie de la part de l’enfant. Ils obtiennent par exemple un droit d’habitation ou d’usufruit à vie, et l’enfant reprend l’hypothèque. Attention toutefois: si le montant de l’hypothèque est élevé, il est possible que la transmission ne soit pas reconnue comme une donation, mais comme une vente. Dans ce cas, des impôts sur les gains immobiliers sont dus, ainsi que des droits de mutation dans certains cantons.

Conseil: de nombreux cantons appliquent la règle selon laquelle il faut procéder à une donation d’au moins 25% de la valeur vénale du bien pour que l’impôt sur les gains immobiliers soit ajourné. Si la contrepartie est trop élevée par rapport à la donation, vous avez intérêt à réduire l’hypothèque au moment voulu ou à limiter dans le temps le droit d’usufruit ou d’habitation. Ce faisant, la valeur de la donation augmentera.

Vous souhaitez transmettre un bien immobilier dans le cadre d’un legs ou d’une donation? Commandez la fiche technique sans frais à ce sujet pour savoir comment vous y prendre. Ou parlez-en à un expert ou une experte dans la succursale VZ la plus proche de chez vous.