Vendre sa maison pour acheter un appartement

Une analyse de VZ montre que la moitié des propriétaires immobiliers âgés de 60 à 70 ans aimeraient échanger leur maison contre un appartement. Pour nombre d’entre eux, la maison est devenue trop grande après le départ des enfants ou le décès du conjoint. Cette opération doit être bien préparée, car la transition est une étape délicate.

En effet, il est rare de trouver un acquéreur disposé à reprendre la maison à la date prévue du déménagement. En parallèle, il faut que le nouvel appartement soit prêt à être emménagé au bon moment. Si la vente de la maison et l’achat de l’appartement ne coïncident pas dans le temps, le transfert de l’hypothèque sur le nouvel objet devient très problématique. La banque ne prolongera pas le prêt, puisqu’elle ne dispose pas d’une sûreté sous la forme d’un bien immobilier. Et la résiliation anticipée de l’hypothèque peut coûter plusieurs dizaines de milliers de francs.

Le couple présenté en exemple dans le tableau souhaite souscrire une hypothèque supplémentaire pour financer le nouvel appartement. La maison peut certes être louée provisoirement, et le nantissement de 69% se situe nettement au-dessous de 80%. Pourtant, la banque refuse le financement, car la condition de la capacité financière n’est pas remplie. Les intérêts, l’amortissement et les frais d’entretien ne doivent en effet pas excéder un tiers du revenu brut régulier.

Pour traverser sans encombres cette période transitoire, il faut bien s’organiser. Voici quelques conseils utiles:

• Un «financement en zone grise» limité dans le temps constitue souvent la meilleure solution. Dans un tel cas, quelques paramètres de risque sont provisoirement suspendus. Cela est possible si vous avez la certitude de pouvoir vendre rapidement votre maison à un bon prix. Choisissez une banque qui possède le savoir-faire nécessaire pour une telle opération, chose assez improbable dans le cas d’un prestataire à bas prix.
• Examinez toutes les sources possibles de fonds propres. Il peut s’agir d’une épargne ou d’un prêt accordé par une personne de la famille. Pour les propriétaires fortunés, un crédit lombard est aussi envisageable. Des sûretés additionnelles comme des logements de vacances ou des revenus locatifs intermédiaires peuvent aussi être utiles.
• Vous pouvez aussi résilier votre pilier 3a et retirer de manière anticipée ou mettre en gage l’avoir de la caisse de pension. Un retrait anticipé réduit toutefois sensiblement les prestations en cas de réalisation du risque assuré ainsi que les rentes de vieillesse.

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