Estimation classique
Lors d’une estimation classique, des experts immobiliers visitent l’objet, puis établissent un rapport détaillé sur son emplacement et son état. Pour la plupart des biens immobiliers cependant, l’estimation hédoniste fournit un prix de vente plus réaliste.
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Les professionnels visitent puis établissent un rapport détaillé sur la situation et l’état de l’objet. Une telle expertise coûte entre à 1.000 à 2.000 francs. Les experts fixent le prix en combinant la valeur intrinsèque (valeur de marché) et la valeur de rendement.
La valeur intrinsèque comprend le prix du terrain et la valeur actuelle du bien. La valeur réelle correspond au montant actuellement nécessaire pour construire le bien dans l’état où il se trouvait lors de l’expertise.
La valeur de rendement repose sur la capitalisation des revenus que l’on pourrait obtenir en louant l’objet. Dans le cas d’une maison à usage personnel ou d’un appartement en PPE, cette valeur reste marginale, car le bien n’est pas acheté pour être loué.
Plusieurs expertises d’un même bien donneront à chaque fois un prix différent, parce que le résultat est influencé par les préférences de l’expert, tout comme il peut l’être par celles du mandant.
Le propriétaire désire obtenir pour son bien la valeur de marché la plus haute possible; si le mandant est l’acheteur, il préférera l’estimation la plus basse possible. Le désavantage majeur d’une telle méthode est d’ignorer la demande réelle pour l’objet spécifique.
C’est pourquoi la valeur de marché résultant d’une expertise peut s’écarter quelque peu de la valeur réelle du bien. Les banques se basent certes sur la valeur de marché pour octroyer leurs hypothèques, mais de plus en plus souvent sur la seule base de la valeur résultant de la méthode hédoniste.
La méthode classique, qui prévoit une visite du bien, est recommandée surtout pour les biens spécifiques tels que les objets de luxe ou d’amateur ainsi que les objets situés dans des régions reculées. Faute de données de comparaison, il n’est souvent pas possible d’utiliser la méthode hédoniste pour estimer ces objets. La méthode classique est également pertinente si le mandant désire obtenir des informations détaillées sur l’état de sa maison our sur les possibilités d’extension.