Estimation classique

Les professionnels visitent puis établissent un rapport détaillé sur la situation et l’état de l’objet. Une telle expertise coûte entre à 1.000 à 2.000 francs. Les experts fixent le prix en combinant la valeur intrinsèque (valeur de marché) et la valeur de rendement.

La valeur intrinsèque comprend le prix du terrain et la valeur actuelle du bien. La valeur réelle correspond au montant actuellement nécessaire pour construire le bien dans l’état où il se trouvait lors de l’expertise.

La valeur de rendement repose sur la capitalisation des revenus que l’on pourrait obtenir en louant l’objet. Dans le cas d’une maison à usage personnel ou d’un appartement en PPE, cette valeur reste marginale, car le bien n’est pas acheté pour être loué.

Plusieurs expertises d’un même bien donneront à chaque fois un prix différent, parce que le résultat est influencé par les préférences de l’expert, tout comme il peut l’être par celles du mandant.

Le propriétaire désire obtenir pour son bien la valeur de marché la plus haute possible; si le mandant est l’acheteur, il préférera l’estimation la plus basse possible. Le désavantage majeur d’une telle méthode est d’ignorer la demande réelle pour l’objet spécifique.

C’est pourquoi la valeur de marché résultant d’une expertise peut s’écarter de 10 % de la valeur réelle du bien. Les banques se basent certes sur la valeur de marché pour octroyer leurs hypothèques, mais de plus en plus souvent sur la seule base de la valeur résultant de la méthode hédoniste.