Léguer la maison et de l’immobilier: comment éviter des disputes dans la famille

Quand des querelles éclatent entre héritiers, il s’agit en général d’immobilier. La maison familiale ou la résidence secondaire ne peuvent se diviser en parts égales comme des titres ou des avoirs en compte. Au moment du partage de l’héritage, c’est une source fréquente de problèmes. Si l’on veut éviter que la famille ne vive une telle situation, il vaut mieux régler l’essentiel en temps et en heure.

Logement en propriété

Ne prendre aucune disposition en cas de décès peut mettre le conjoint survivant dans l’obligation de vendre la maison parce qu’il n’a pas les moyens de dédommager les enfants.

Usufruit

Les couples peuvent aussi convenir que le conjoint survivant reçoive une partie de l’actif en propriété et la partie correspondant à la maison en usufruit à vie.

Conseil: l’usufruitier a des droits et obligations. Pesez bien le pour et le contre de cette solution.

Avancement d’hoirie

Beaucoup transmettent la maison familiale de leur vivant. Si la valeur de la donation excède ce qui revient à l’enfant au partage de l’héritage, celui-ci devra dédommager les autres héritiers. Cela peut mettre l’enfant dans une situation financière délicate. En effet, le montant de la soulte ne dépend pas de la valeur de la maison lors de l’avancement d’hoirie, mais de sa valeur à la date du décès, laquelle est en général bien plus élevée. Dans l’exemple du tableau ci-dessous, la sœur doit ainsi verser à son frère une soulte de 320'000 francs.

Conseil: prévoyez dans un testament ou un pacte successoral, les modalités de rééquilibrage de l’avancement d’hoirie. Vous pouvez aussi en libérer votre enfant pour tout ou partie tant que vous ne portez pas atteinte aux parts réservataires. Examinez aussi d’autres options: peut-être une donation mixte est-elle la meilleure solution pour vous.

Résidence secondaire

S’agissant des résidences de vacances, nul ne jouit d’un droit prioritaire dans la famille. Le conjoint survivant doit donc en négocier le sort avec les enfants.

Conseil: prévoyez des règles de partage dans le testament au lieu de laisser la décision aux héritiers; vous éviterez ainsi des disputes. Attention: tout comme pour l’avancement d’hoirie, une obligation de compensation est là aussi de rigueur.

Immeuble locatif

Certains parents constituent au fil du temps un portefeuille immobilier. Pour en assurer la rentabilité, il faut atteindre un taux de location élevé et planifier avec soin l’entretien et les rénovations. Se sentant dépassés, beaucoup d’enfants envisagent une vente. Pour y parer, on peut examiner les options suivantes:

• Transférer les biens à une société anonyme (SA) et distribuer les actions à parts égales entre les enfants. Attention: cela peut coûter cher au plan fiscal. En règle générale, une SA est surtout adaptée aux très gros portefeuilles immobiliers.
• Diviser le bien en appartements. Chaque enfant peut ainsi décider lui-même de continuer à louer ou bien de vendre ses parts.

Conseil: clarifiez les coûts et les frais administratifs qui y sont associés. Vérifiez, avec un expert, si le bien se prête à division en plusieurs lots.

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